胡偉良／高成本警示：購屋如何避開潛藏的爛尾風險？！

▲建案成本攀升，缺工、缺料造成施工困難，多方參考建商評價，以杜絕買房後患 。(圖/資料圖取自freepik)

近期房地產爆雷事件頻傳，這個時候買房真的要很小心，一不小心，你買的房子可能淪為爛尾樓、或品質低落，你要擔心的不只是建商，還要擔心承包工程的營造廠。

建商可能因政府的調控而週轉不靈，或因興建成本上漲而入不敷出；承包工程的營造廠也可能面臨類似的問題，一來是受到建商財務週轉不靈所波及，一來則是自己沒抓緊預算，或因成本上漲而造成入不敷出，上述情況衍生的後果都很嚴重，建商出問題可能導致爛尾樓或法拍，而營造廠出問題，後續的未完工程，建商也不定能夠處理，所以出問題的來源可能來自上述兩者之一，甚至同時發生。

現在營造成本高漲，很多賣的早的建案，到了要發包時才發現成本高漲，不但吞噬原本預估的利潤，還有可能造成虧損；有些則面臨找不到營造廠施工的困境，結果不是拖延開工，已經做一半的則有可能因成本問題，做不下去，變成爛尾樓，或是變更（降低）興建規格（偷工減料），對參與改建的地主、購房的消費者，這是很大的風險。

市場上現在就有不少建案在找人接盤，但是一些比較有能力或具規模的建商，卻因自己的工作量滿載，不見得有能耐或興趣去承接。

這個時候買預售屋真的要格外小心，筆者提供以下建議：

一、買預售屋要避開怎麼樣的建案？
1.看公司資本太小、推案完工實績太少的新建商預售案
一個建案動輒耗費數億元以上，倘若一家建設公司資本只有幾千萬元，甚至幾百萬元，除了別有居心、規避責任外，也有可能因為資金不足，衍生週轉不靈，使得建案興建中輟。

推案完工實績太少則表明建商的專業經驗可能不足，面對當前環境的應變能力不夠，因此經驗不足的建商在履約能力上，明顯比不上經驗較多的建商。

2.看建商（建案）的往來銀行
建案的完成需要大量的資金投入，因此除了建商的自有資金外，更需要銀行借貸的大量資金挹注，而銀行本質上是靠賺存放款間的利差來獲利，因此一旦建案出現問題，銀行就會蒙受損失，因此，銀行在放款的核貸上是相當保守的，民眾不妨以建案的往來銀行做為評估建案風險程度的參考。

一般而言，建商在選擇貸款銀行時，大多會以大型「一線銀行為優先」，而同樣的，一線銀行在選擇貸放對象時、也是以優質的一線建商、建案為優先，因此就形成了彼此間的相對應匹配，這樣的借貸組合，風險較低；第二等級的建商，因為未能取得第一線銀行青睞，因此只能轉向二線的銀行尋求貸款，因為二線銀行的資金成本較高，而二線建商的風險則較高，所以銀行向建商收取的利息費用較高、綁約的條件也比較多，這是建商和銀行間的第二輪匹配。

第三線的建商、建案，則因未能取得銀行的融資貸款，而轉向銀行體系外的租賃公司尋求奧援，此種貸款利率更高（通常在6％以上）、風險也較高，這是第三輪的匹配。

以當前市場狀況來看，最容易出現履約不順，甚至淪為法拍的情形以第三類最多，第二類次之，而第一類則相當少見。

3.看建案銷售率
此點對資歷不夠深的建商所推的建案更是特別重要，因為銀行對這類的建商通常在放款上會更加謹慎，因此在核定放貸條件時，經常會綁定銷售率成數，亦即根據建案的銷售率做階段撥款，因此銷售率低的建案往往啓動（動工）的慢，更甚者，甚至無法啓動。

4.看建案的資金管控方式
隨著市場資金日益吃緊，預售案的風險其實也在不斷提升，因此預售屋的購屋人有必要了解建商在建案的資金管控方式，像好的建商是不會挪用購屋人所繳納的購屋款的。

以品嘉建設為例，公司會將建案所需的全部資金籌足，存放在貸款銀行的約定專戶內專款專用，而所有購屋客戶所繳納的購屋款項則存在預付款專戶內，其中任何款項的動支皆先經第三方的建築經理公司核實後，才通知銀行撥付，在這種運作方式下，可以確保建案的完成毫無疑慮，既不會資金不足，也不會有購屋款項遭建商挪用的疑慮，不論貸款銀行或購屋客戶的權利都能獲得最大的保障，也確保了建案必定可以完成。

二、好、壞建商對房子的影響？
最近有很多網友在網上發文，表示因錯買了不良建商的房子，不僅造成生活上的不便，還受盡委屈。房子品質上存在著不少瑕疵，像水管、馬桶排水不順暢、有異味、甚至有些房子才剛交屋就出現房屋嚴重滲水，通知建商修理，建商卻多方推諉，遲遲不願修復，令他非常挫敗，花了好多錢再加上往後數十年背負的房貸，想來就憤憤不平，的確，好房子住起來，身心健康、生活美滿，爛房子住起來受盡折磨、日日痛苦，為什麼會這樣呢？好壞建商蓋的房子差別在那裡？要如何去辨認呢？

好、壞建商的差別在：

1.大瑕疵
好建商的建案出現重大瑕疵的機率不高，這一部分反應的是建商的專業能力、系統管理能力和經營理念。壞建商蓋出來的房子經常是百病叢生，大小瑕疵一堆，修不勝修，嚴重的甚至影響結構安全。

2.小瑕疵
縱然有瑕疵，好建商不會推諉、逃避，會勇於負責及改正；壞建商則能推就推，極盡推諉之能事。

3.售後服務
好建商會願意對自己的產品負責到底，抱持永續經營的態度。除了保固期的保固修復外，在過了保固期之後，依舊提供維修服務；儘管有時是有償的，但收費也會合情合理。
而壞建商在保固期後，幾乎均採不理不睬的態度。