遠見雜誌／圈地、養地、炒地三部曲　工業用地漲翻天

文／林讓均／遠見雜誌

近年來房市不振，但是「工業用地」卻一枝獨秀，漲勢、交易熱度驚人，領先住宅區與商業區，其中以桃園、新北市及台南市居前三名，箇中緣故？

過去幾年來，房地產冷颼颼！

房市反轉已進入第三年，2016年的房屋移轉棟數再創新低，不到25萬棟。而房市領頭羊的豪宅，2016年一整年，跌價幅度更高達8％，總價台幣7000萬元以上的前十名指標性豪宅，價格平均下殺兩成。

然而，就在房地產市場全面下跌時，卻有一類資產一枝獨秀，漲勢、交易熱度依舊驚人，那就是「工業用地」。

圈地、養地、炒地三部曲工業用地漲翻天

工業地爆量飆漲桃市第一

依據內政部「都市地價指數」，工業區土地近五年漲幅最高的前三名，分別為漲8.4％的桃園市、漲7.3％的新北市、與漲6.7％的台南市。

若進一步比較，會發現從2014年房地產市場反轉以來，「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出，以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較，兩市在2014～2016年的工業區地價漲幅分別是9.5％和5.4％，皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。

其中，工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區，過去五年的年成長率可達到15.6％。

「我在這行業20、30年，從來沒見過工業用地飆漲成這樣，2016年交易又爆大量，看來行情也到頂了！」征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立，也感到不可思議。

他回憶，20多年前做土地估價時，楊梅工業土地一坪不過幾千元，但現在約13萬元；中壢20年前不過一坪一萬元，現在卻約27萬元，漲幅動輒20～30倍。

顏炳立以中壢工業土地來算，一坪價格若開到30萬元，那根本不該蓋工廠，而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。

新北、台北廠辦需求更大

問題是，桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場，新北、台北等都會地區才有廠辦需求。

他觀察，「內科工二」土地一坪不過90～100萬，五股工業園區的容積率差不多，竟也賣到100萬，買家一定選台北市的土地，因為才有廠辦大樓的市場。

「太離譜了，新北市與台北市差這樣多，卻敢賣一樣價錢，這不是炒作是什麼？」

他批評，土地價格約占蓋廠總成本的1∕10，工廠占地又大，動輒3000～5000坪，若一坪土地兩、三萬元，還算合理。但如今一坪土地飆漲至20～30萬元，5000坪的廠房，土地就要十多億元，對做實業生產的企業主而言，哪有利潤可言？

然而，2016年的工業用地卻爆出大量，在住宅與商業用地一片慘兮兮中，獨挑大梁。

根據戴德梁行統計，2016年的土地交易僅約891億元，跌破千億大關，不僅創下金融海嘯以來新低，更跌破10年均量。

北投區豐年段翻身「地王」

不過，翻開2016年「十大土地交易」名單，卻有六成屬工業區土地。其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地，總價為78.31億元，一坪約68萬元。

檢視公開發行公司（每單筆交易金額達三億元以上才列入統計）的工業土地交易，去年也爆出大量，達420億元，遠遠超出過去每年約200億元的交易均量，是翻倍的驚人成長。

弔詭的是，在工業用地熱絡交投氣氛中，應該代表工業區土地供不應求，但其實去年仍有766公頃的工業土地閒置。

自2015年工業局推動「產業用地政策革新方案」、強化土地使用以來，閒置率仍約5％左右，閒置面積約介於680～800公頃間，難以消化。

「造成工業用地怪象的，就是兩大問題：『被扭曲的市場功能』加上『低落的產業用地使用效率』！」義守大學公共政策與管理學系副教授鄭安廷分析，台灣一坪工業用地可以喊至上百萬，竟與住宅價格看齊，美國矽谷恐怕都沒這種行情，「到底是多高的產值可以支撐這種土地價格？」他質疑。

漲因1〉閒置養地:「預期變更」成炒作利多

他觀察，如此高的地價已與成本價產生嚴重落差，顯見買地的人並非做實業生產，而是閒置養地，期待之後變更為住、商用地，「如此的預期心理，又進一步助長地價、讓土地使用更不效率，陷入惡性循環！」。

的確，許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」，買地不蓋工廠，而是坐等地目變更。工業地也因此「醜小鴨變天鵝」，還沒變更，行情就飛上天。

「就是看好可變更為商業區，即使還是工業用地，賣家開價高達一坪50多萬，也還是買下去了！」不願具名的一位服務業大老闆坦言，六、七年前因為一位政商關係良好的中間人不斷遊說，表示位於林口的一塊工業用地可從工業區變更為產業專用區，再變更為商業區。一變再變後，將能蓋飯店、商機大好，因此比照住商用地的行情，砸大錢買地。

只是，多年過去，變更希望仍渺茫。

漲因2〉實業生產的剛性買盤:需求大大戶樂當包租公

工業用地飆漲，除了期待變更地目的誘因外，也的確存在產業需求的剛性買盤。

得到經濟部北、中、南三區的工業用地媒合標案的豐禾地產協理黃錠銘表示，全國工業土地不過約2.1萬公頃，供給有限，且城鄉差距嚴重，位於北部、中部的工業區通常一地難求，價格才會被炒至高檔。

此外，工業土地的潛在需求者，還包括了違法興建於農地上的違章工廠，全國大約有6萬5000家。

據2014年的國土利用調查資料，全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達9260公頃。換算起來，幾乎就占了現有工業區總面積的一半，若要將這些農地工廠全趕進工業區，根本就擠不下。

「近來縣市政府查得緊，許多農地工廠忙著找地！」黃錠銘舉例，像是新北市落實「農地農用」政策，迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地，因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。

至於崛起的產業的確需要土地，也帶動工業用地的需求。例如「電商經濟」竄起，急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。

本土貨運龍頭的嘉里大榮，才剛在2017年2月以6.57億元買下台南1.09萬坪土地，要興建「南科貨櫃轉運中心」；在北區，也計畫以7.8億元買下觀音逾5000坪土地，擘劃北區第二國際化物流中心。

至於國泰集團，則與永聯開發合資成立永聯物流開發，發下豪語要在台灣砸300億元，開發35萬坪倉儲空間的物流園區。

光是在2013年，國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下三筆土地，面積達15.8萬坪、要價近73.5億元，占當年公開發行公司工業地交易總額近四成。

報酬高的廠辦租賃市場，也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公！