逢九必有事？2019年商用不動產投資指南

記者蔡佩蓉／台北報導

受到全球資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰夾擊，投資人必須審慎評估潛在投資交易。世邦魏理仕針對2019年投資市場、商辦市場、零售和工業及物流市場的主要趨勢，分別做了以下預測：

▲受到中美貿易戰波及全球經濟，資產價值也受到挑戰。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

◎投資市場

兌現收益：面臨資產價格走升、收益率走低，加上借貸成本的大幅增加，優質投資標的選擇相當有限。 建議投資人儘早獲利了結，並針對資產配置組合及投資策略重新檢視。

專注結構性投資機會：建議投資人將重心轉移，以結構性的投資機會，如倉儲物流地產、資料中心、長租公寓等領域，取代部份的周期性投資機會。

去中心化：企業租戶在控制成本的考量下，紛紛將辦公室搬離市中心，選擇進駐非核心區域，這便是投資人在傳統融資管道緊縮的背景下，創造出不動產債務市場上更寬鬆的機會。

審慎決策：在資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰夾擊，建議投資人須審慎評估潛在投資交易。

成交趨緩：世邦魏理仕預測，2019年交易動能將趨緩，預估亞太區商用不動產全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。

◎商辦市場

需求持穩：亞太區商辦需求預估將呈穩定增長的趨勢，科技公司、靈活辦公空間業者預計將成為支撐商辦市場的兩大主力。

靈活辦公市場區隔：世邦魏理仕觀察，對於尚未建立成熟盈利模式的業者，穩固財務表現將成為決定未來是否進一步發展的先決條件。預計更多業者營運重心將以強化出租率為主，靈活辦公空間的需求也將進一步放緩。

市場供給高峰：觀察亞太市場發展，2019年將迎來商辦市場供給高峰。以上海（中國）、班加羅爾（印度）、德里（印度）為例，有60%的商辦新供給集中在非核心商務區域。

租金成長放緩：亞太商辦市場整體租金增速將進一步放緩，成長幅度將低於五年以來的平均水平。

靈活空間趨勢：隨著辦公空間使用需求的持續變化，未來企業的不動產策略將呈現靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業採用並納入核心物業組合，以適應外部局勢的變化。

◎零售市場

全通路策略：「全通路零售」轉型步伐加速，零售業者致力整合線上、線下進行全通路發展策略，以進一步提升品牌體驗。此外，零售業者同時強化實體店面的消費者體驗，展店速度將進一步放緩。

零售業房東租戶新關係：商場經營者將與租戶合作更緊密，除了提供空間租賃，也將更積極參與租戶的行銷及業務發展，以攜手合作提升收益。此外，商場經營者未來也將增加「娛樂類」的租戶佔比，以強化集客力。

租金成長有限：零售市場租金成長力道疲弱，核心商業中心是推升整體租金的主要驅動力。

◎工業及物流市場

需求持續推升：受到「全通路零售」趨勢引領及支撐，現代物流設施及空間需求將持續推升。

科技應用：建議租戶運用創新科技應用，提升供應鏈營運效率。同時也建議業主進行相關設施、空間升級，以維持競爭力。

成長型市場：亞太區整體租金增長率預計為3％，其中墨爾本（澳洲）、上海（中國）和北京（中國）將是引領租金成長的主要城市。