從霜淇淋看房市　無殼教授：吃錯冰笑一下、買錯房苦笑多年

記者陳韋帆／台北報導

近2年房市移轉量不斷上升，據官方數據空餘屋似乎也未見增長，建商不斷釋出預售屋的「建案暢銷」、「案場湧人潮」、「銷售創高價」等利多消息，但房市真的回溫了？專家指出，就像便利商店霜淇淋的飢餓行銷，魔鬼就藏在這裡。

▲2013年便利商店掀起霜淇淋大戰。（圖／資料照）

2013年全家、7－ELEVEN推出霜淇淋銷售，每隻單價約30～35元不等，結果全家創下1年銷售1200萬隻銷售量，而7-ELEVEN更創下10天、10家店就賣出10萬隻的驚人佳績。

景文科大財務金融系副教授章定煊指出，2013年全家首先推出霜淇淋，由於銷售順暢，之後又推出了巧克力口味，而7－ELEVEN也同時推出了北海道牛奶霜淇淋口味。

▲當時霜淇淋機器供不應求，意外造成飢餓行銷效應。（圖／資料照）

當時想嘗鮮的人多，但並非每個店家都有霜淇淋機器，時常供不應求，想吃就得排隊，但即使排隊了，又常因為原料供應不及，不見得可以買到，越不好買，大家就越想吃，也意外產生了「飢餓行銷」效應。

▲預售案場時常舉辦活動讓人潮湧現。（圖／記者陳韋帆攝影）

就如同現在建案常用的銷售手法，開案之前，先號召老客戶告知有早鳥優惠價，加上舉辦活動，請大家共襄盛舉，在開案當日直接釋放已銷6～8成消息。看似湧現人潮，建案相當搶手，但事實上到底有沒有人買？

其實許多建案在建案模型上貼上「已銷」的標籤，釋放銷售順利消息，就是採取「飢餓行銷」手法，營造出非常搶手的氣氛，但事實上所謂的已銷6～8成中，常常地主分回戶就佔了4～5成，其餘的可能是老客戶購買，甚至是建商自己回購都有可能。

章定煊最後提醒，冰淇淋買貴了最多幾十元，買到不好吃的也就笑一笑，但房子就不一樣，買貴了就是上百萬，買到會漏水、建材不好的，你要苦笑很多年，所以在雜亂的利多資訊中，最好還是做個明眼人，仔細觀察跟比較。

▲在銷售案場時常可見現場刻意營造熱銷氛圍。（圖／記者陳韋帆攝影）

政治大學地政系退休教授張金鶚分析，近日不斷傳出許多的利多消息，但觀察諸多手法，就如同過去「炒房」方式，先創造搶手假象，投資客也不斷進入，真正的自住客就只能看著「炒高」的房價望樓興嘆。

但實際上，房價真的回來了嗎？張金鶚指出，其實交易量確實有增加，但其中是混雜著中古、預售、新成屋交易，調閱實際成交價，房價也並無明顯波動，當房市價量「變異數」（個案好壞差異）很大時，房市的「平均數」（所謂「大盤」）的表現就要審慎看待！

建議買房民眾購買預售屋前，先看好區域實價登錄行情，並多做比較，不要因為案場的氛圍而被影響。