買預售屋「密技」解約只賺不賠？　專家：當建商是笨蛋吧？

記者陳韋帆／台北報導

投資有賺有賠，近日不少人在網路上討論，投資預售屋，是否可加註哪些細項，避免交屋時，房價已下滑，卻無法解約，其中，討論度最高的就是加註「房貸下不來可解約」。不過，屋比房屋總監陳傑鳴則指出，建商也不是笨蛋，自己承擔所有風險。

▲陳傑鳴說，買預售屋加註「房貸下不來」無條件解約一事，依現況不可能發生。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴表示，早期確實有耳聞類似情況，但現在建商、代銷也學乖了，所以不太可能同意加註該項目，此外，近年「預售屋合約」加註部分，通常只會聽到有利於建商或代銷，從來沒聽過會特別加註利於買家的條款。

▲根據內政部《預售屋買賣定型化契約》，違約金最高為房屋總價15％。（圖／創意家提供）

依照預售屋合約規定，買賣雙方若在簽約後反悔想解約，需面臨違約金部分，根據《預售屋買賣定型化契約》寫明違約金最高為總價15％，若已付出款項超過15％，建商只能收取最高15％的違約金，其餘須退回，若不足15％，就只能以已繳納款項為限。

▲即使沒有銀行願意承做房貸，依舊無法作為解約的藉口，須賠償最高15％違約金。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

也就是說，即使房貸下不來，導致購屋族無法買屋，建商則可依法向購屋族索賠總價15％違約金，倘若房子總價千萬，就等同於要賠償150萬給建商，當然，倘若事前已繳交部分價金，超過部分建商則需退回。

▲可嘗試要求加註「若因產品條件自身不好，導致貸款額度不足」，得以無條件解約。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

雖然用加註「加註房貸下不來可解約」有點異想天開，但消費者其實可以主張  加註「以房地為擔保設定抵押權貸款不足購買價7成（或8成），買賣合約自動解除」，畢竟有時候房貸無法順利下來，是產品定位有問題，並非消費者信用瑕疵，相信建商應也願意承擔此責任。

▲陸宜指出，加註該項解約條款不會有建商願意妥協，但特殊情況或許有機會解約。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

代銷業者創意家品牌公關陸宜則指出，正常而言，預售屋合約不會有建商願意加註「房貸下不來可解約」，但倘若客戶遇到相當特殊的「非自願狀況」，銷售人員都會協助向建商溝通，酌量減少違約金。

例如過去有個案例，一對夫妻購買預售屋，結果在交屋前，丈夫不幸意外去世，妻子告知銷售人員「實在無法住在裡面，觸景傷情下，會不斷想到已離世的丈夫。」經溝通後，建商才酌量減少違約金解約。