獨／上一堂課就變「包租公」？專家列舉「三大風險」要當心

記者陳韋帆／台北報導

房貸利率僅剩約1％，創下台灣有史以來新低，不少人開始想當「包租公、包租婆」賺取租金，甚至坊間還出現一堂課教你變成包租公的課程。專家指出，過去職業房東，「租屋投報率」約抓在2％起跳，以目前房貸利率而言，看似有利可圖，但當房東前必須詳細計算「裝修費、修繕費、買賣雜支」等各項費用，以及房價漲跌的可能性，才不會賠了夫人又折兵。

▲陳傑鳴指出，當房東必須承擔三大風險，提醒投資人應留意。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

屋比房屋總監陳傑鳴表示，在低利時代，搶當房東概擴而言，共有三大風險，一、「你想當房東，租客也想買房」；二、「少子化、不婚族變多」；三、「餘屋、空量攀升套牢」

一、「你想當房東，租客也想買房」既然是低利時代，在投資人想當房東的同時，不少租客也開始「轉租為買」，目前市況正在變動中，未來究竟租客會減少抑或不變，暫時無法估計，但短期內必定有所變動。

二、「少子化、不婚族變多」；過往投資人多選擇在「學區、辦公商圈」等人潮密集區域，但受少子化、不婚不生影響，25坪以下的小宅住房需求愈來愈熱，選擇符合目前市場需求的產品變得相當重要，否則，坪數過大租金總額拉高，就有可能面臨難以出租的窘境。

三、「餘屋、空量攀升套牢」除了租金投報率的計算之外，也別忘記鎖定「具增值性和保值性」的精華區置產，舉例而言，不少大學近年紛紛倒閉，套牢了不少周邊區域房東，也有不少重劃區，推案量過大，導致餘屋、空屋數量攀升，所以購屋前也要詳細做區域調查，才能降低被套牢的風險。

陳傑鳴指出，當房東其實也必須花不少時間帶看、篩選房客，對於房東新手而言，選擇合法、專業的包租代管業者也可省去不少麻煩，還有減免稅賦優惠。不過，需額外支出1～2成不等的管理費用，將拉低投資報酬率，建議民眾投資前應審慎評估財務狀況，避免因周轉不靈成為「賠售戶」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，房東需了解目前租賃法規，一般自然人出租房子，租金所得可先扣除當年度租金收入的43％做為必要費用後，剩下57％來做為課稅額，或採取「列舉扣除」的方式，逐項提出包括修繕費、貸款利息等證明來申報所得，建議房東可先行試算何種扣除方式對自身較有利，擇優申報。

另外，張旭嵐提醒若出租的房客是公司法人，則需代扣繳10％的租賃稅，如租金超過台幣 2 萬元，還需要扣繳 2.11％ 的二代健保，這部分通常是約定由房客負責申報繳款，再另行計算合約上的租金金額，因此在簽約前，都必須了解清楚。

每月能安穩收租是多數房東最期待的理想情況，不過現實房東長得面對空置率的風險，和房客的素質問題。尤其若是以收租來支付房貸成本，一旦沒人承租時，有可能影響自身財務規劃，都是房東們要審慎評估的條件之一。