名家／王如玄買軍宅是理財有方，還是不道德？

文／吳光中（好房News總編輯）

最近最紅的房地產商品非軍宅莫屬。這個在台灣房地產市場存在了超過20年的產品，因為國民黨副總統候選人王如玄而一夕爆紅，並遭對手嚴詞批評：買軍宅「太不道德！」。其實我想，説不定有人邊駡邊問：「到底那裡還有軍宅可買啊？」

這個問題，我馬上可以回答。現在要買還在閉鎖期內的軍宅，雖有但機會不多。超過五年閉鎖期的軍宅倒是不少，不過也是一般行情，並沒有比較便宜。

至於「買軍宅不道德」這種抽象概念，在選戰中已屬政治語言的層次，客觀來看，已超過買賣閉鎖期的軍宅，就視同一般房地產交易，那有什麼問題？

說起來，軍宅與一般房地產最大的差別就在有五年的買賣閉鎖期。但房地產市場反應的無非就是供需，原始眷戶因獲得配售資格，以低於行情的成本取得，當他有資金需求想出售，買賣雙方都是你情我願。

只是由於軍宅必須過了五年閉鎖期才能「過戶」(交易完成)，所以雙方即便簽了合約，買方仍勢必承擔一些風險，包括房價五年後說不定下跌，或賣方在閉鎖期間突然反悔等等，所以軍宅的買方多半會採取一些措施來保障權益。

閉鎖期內的軍宅交易風險與複雜度相對高，所以主要的參與者中有不少是律師、會計師、地政士及專業房仲業者。概念上可以想像成未上市公司股票的買賣，是對所有人開放的機會，有意願誰都能買，唯一評估的是你做不做得來。

然而閉鎖期內軍宅買賣爭議確實不少，最後交由法院仲裁的也時有所聞。曾有位賣方事後反悔，主張軍宅閉鎖期內的買賣契約是違法的，拒絕履行原契約，結果台灣台北地院判決認為，《國軍老舊眷村改建條例》五年不得過戶乃是「行政法」，不能規範私權糾紛，判決該買賣契約仍然有效。

若依法院判決，買賣五年閉鎖期內的軍宅既是你情我願的私權交易，沒有違法問題，只是必須延遲過戶，問出道不道德這個是非題是沈重了點。一如上述的未上市公司股票，投資人看好的是未來價值，但也承受未上市前不易脫手、資金擱置的風險，卻無人認為投資未上市股票有什麼道德瑕疵。所以，想問現在還有沒有閉鎖期軍宅可投資大可落落大方，既是人人有權的理財行為，亦不必擔心欺負了誰或侵犯到誰。

再提出一個証據觀點來說明軍宅本質就是房地產產品，同樣承受市場檢驗。依審計部在102年7月公布的國軍老舊眷村改建計畫執行專案審計報告，過去二十年，國防部竟然常為處理軍宅的餘屋問題大傷腦筋，以2009年為例，全國25處眷宅住家型就有1150戶處理不掉，不少餘屋最後必須由國有財產局採公開標售的方式出售(審計部國軍老舊眷村改建計畫專案審計報告第14頁)。

軍眷老舊住宅的改建與買賣爭議歷經數十年的歷史更迭，一路與選戰選票和政黨利益交織前進。買賣軍宅究竟是機會還是特權，是道德或不道德，儘管信者恆信，但站在理財投資的觀點，仍應讓軍宅回到房產本質，客觀看待。