住展評論：租得起還不夠　德國這招保護租客　85％柏林人以租代買

2023/02/21 15:00:00

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文／陳曼羚

近年房價飆漲，民眾買不起房只能轉為租屋，然而通膨、升息等壓力也讓房租節節高升。根據主計總處統計，今年1月消費者物價房租類指數103.04，年增率2.44％，續創歷史新高。不論是持續調漲的租金，抑或是低下的租屋品質，都讓租屋族苦不堪言，尤其是在權力不對等下，租屋族與強勢房東交手時，多處於劣勢。

儘管政府為解決租金負擔，先是提出三百億租金補貼專案，後續端出「住宅三箭」，擴大租金補貼適用對象，甚至日前三讀通過租賃專法修正案，明定租賃糾紛適用消費者保護法，可上述措施都無法根本解決租屋黑市問題，就算居住正義口號喊得震天價響，終歸是跛腳政策，租屋悲歌何時方休？

且面對租屋糾紛，無論是調解或司法訴訟等方式，不僅曠日費時，更是金錢與精神上的雙重負擔與壓力，租客往往只能選擇忍氣吞聲，又或者另覓他處承租，即便是消保法的介入，依然無法減輕租屋困境，德國住宅租賃市場的發展，或可供我國借鏡。

為何德國人選擇租房？

放眼國際，高度發展的德國，全國住房自有率僅45％左右，超過一半的人民選擇租屋，首都柏林更有高達85％左右的人口為租客。何以德國人普遍不愛買房？主因源於相對於購屋，租屋是個相對輕鬆有利的選擇，德國政府對租賃市場控制嚴格、租賃法規相當完整，例如各區租金平均上限、每年調漲的幅度與次數限制、無限期租屋制等等，保障租客權益，尤有甚者，遍地開花的租屋者協會更是租客們最強力的後盾。

長住在德國十餘年的張先生表示，打從在德國念書、就業，便一直都有參加租屋者協會，因為德國的租屋規定極其繁雜，長居在該地的外國人，對語言及法規難免不甚熟稔，房東的惡意欺凌也不時發生，他細數自己前往租屋者協會尋求諮詢的紀錄，不下數十次，舉凡關於合約的疑惑、與房東的糾紛等等，協會律師都會提供專業的法律意見。

他印象最深刻的是，有次租屋處漏水，連絡房東數次都未得到妥善回應，也遲遲未協助修繕，直至他向租屋者協會求助，律師代擬寄給房東的法律通知信函後，房東隔兩天便立刻請人前來維修，態度可說是天壤之別，而這一切的服務都包含在年費裡面，諮詢次數也沒有限制。

德國租屋者協會捍衛租客權益

德國租屋者協會Deutscher Mieterbund（DMB）在德國歷史悠久，旗下協會遍佈各州、數量眾多，每一區域也有各自獨立的租屋者保護協會，如Berliner Mieterverein、Mieterschutzverein等，其中柏林租屋者協會為德國最大的租屋者協會，擁有160,000名會員。

租屋者協會的律師及專家，提供的服務項目包括審查租約、陪同交屋、檢查水電費／管理費／租金等帳單是否正確或有退還的額度，並能在租屋出現瑕疵時提供法律建議，讓租客了解可以採取哪些措施、誰必須負責。除此之外，也可接管與房東的書信往來，房東終止租賃時檢視是否合法，並在租客與房東間充當調解人，從而達成庭外和解，避免冗長的法律訴訟及高額的律師費。

租屋者協會除了代表租客利益之外，在市政住房政策亦扮演重要角色，例如協助確定其區域的租金指數等，聯邦級的住屋者協會更可以協助立法，並對聯邦層面的住房政策產生實質的政治影響力。

至於會費分為入會費及年費，前者為7歐元左右，後者分逐月或一次性繳交，總額約在45至100歐元不等，低收入戶另有減免，無論租客諮詢的頻率如何，都不會產生額外費用。

（圖／翻攝自住展房屋網）