從小就想當包租婆！58歲擁3.5億房收租　她揭「成功關鍵」全說了

圖文／鏡週刊

▲國人瘋日本買房，小彤提醒「持有成本」的負擔較重，一定要做足功課。

小彤把賺來的錢都投入股市、房市，股市慘賠5千多萬元，但房市只要遵循一個準則：買在蛋黃區，長抱就能增值。她從小愛玩大富翁遊戲，「沿路蓋房子，經過我家要付錢，我夢想有天能當包租婆賺錢。」58歲的她早已如願，坐擁12間市值3.5億的黃金屋收租。其實買房子不是便宜就下手，億萬富婆公開台日買屋收租守則，立於不敗之地。

「台股在民國89年從12,682高點暴跌，讓我慘賠3千多萬元；金融海嘯又害我資產蒸發2千多萬元。但我的房子買在火車站附近、大安區都賺錢，只要位在市中心，好地段不會賠。」多年來小彤持續攻佔蛋黃區，其實她曾經在淡水掃貨30間學生套房卻踢到鐵板，她用自身經驗提出3大建議。

1、蛋殼區沒賺頭，30戶全砍掉

「我買淡水學生套房，地點較偏遠，蛋殼區增值有限，本以為第一條捷運線通過有利多，但它是最底站，漲不動啊！」地點不夠好、套房案量供給過多，租金就無法開得漂亮。

學生退租頻繁，小彤要再重新招租很吃力，「我一學期才收2萬元租金，扣掉打掃、油漆的整理成本，只能勉強打平，後來乾脆全部賣掉，一戶小賺10萬元，30戶也才賺個200～300萬元，算是安慰我的管理成本。」她說。

2、日本房子好便宜？要小心

國人瘋日本買房，常聽朋友跟小彤說，日本的湯屋只要100萬日圓好便宜，「我都潑他們冷水，當心有貓膩！」小彤說，換算台幣才30萬元看似便宜，卻要支付龐大的持有成本，非蛋黃區房價增幅有限，長久下來可能變成負資產。

小彤分享自身經驗，日本有段時間流行渡假屋，「那時我看上熱海，它是距離東京最近的溫泉之一，才賣100多萬日圓，台幣不到30萬元，開門就看到海耶！但理智告訴我，凡事都要先估狗（搜尋）。」她笑說自己是估狗高手，每次遇到喜愛的物件，都先上網做功課。

之後她才發現，溫泉渡假屋要負擔很高的持有成本，除了熟知的管理費、修繕積立金、固都費等，溫泉使用費一年要支付近200萬日圓，加上其他稅金，每年噴掉200多萬日圓（大約台幣50.6萬元），這就叫做『燙手山芋』，轉手還未必賣得掉，這筆錢都可以去住日本最好的溫泉飯店了。」小彤終於清醒，踩了煞車。

3、注重未來轉手性

買房子要看未來性，除了外在的交通、生活機能等條件，還有物件本身。小彤在蛋黃區買房偏愛2～3房格局，不論是收租或出售，接手性都較強。

「買套房或一房產品，就當作是過渡期，一般民眾若無法負擔蛋黃區，也可以選擇蛋白區的捷運站周邊，距離再遠就不適合，拉長上班族的通勤時間，承租意願或未來轉手性都較低。」小彤分析。