獨家／史上最強打炒房！《平均地權條例》子法預告　專家曝房市未來關鍵

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，政府打炒由於政策排除刑法，影響多寡將取決於政府執行力。（圖／陳傑鳴提供）

被稱作史上最強打炒房《平均地權條例》修正案預定4月25日公開預告，將廣納各界意見與建議後，再並送法規會審查，後報請行政院核定施行日期。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，內政部公開預告後，其子法將讓外界更易評估未來房市走向，不過，目前刑法部分已經排除，以行政罰來說，政府執行力將成為影響走向關鍵。

《平均地權條例》「限制預售屋換約轉售」、「私法人購屋採許可制」、「重罰炒作」、「建立檢舉獎金制度」等。日前政府進行修法時，政府將極具爭議的「炒房者最重可處三年以下刑責」條款在修法前剎車拉掉，並加仍有「非自願性因調職、非自願離職或其他非自願性因素，可排除換約限制」等例外。

陳傑鳴表示，一般來說，刑案對於民眾來說，嚇阻力一般都會比行政罰大，但此次修法的特殊，也在於「重罰炒作」將刑罰改為行政罰，最高可罰5千萬，但此法也遭法界人士質疑違反憲法及比例原則，未來是否有爭議，恐有待觀察。

不過，他也提到，「其實政府此次打炒的四大重點，看似美好，但最終仍須回歸執行問題，政府是否足夠人員稽查，稽查機關是否公正、勿枉勿縱，才是真正影響房市走向的最終因素。」

限制預售屋換約轉售

子法列出6種「例外條款」，包括: 非自願性離職、無意保留繼承之預售屋、共同買受人間的轉售、房屋因災害毀損而不堪居住、發生意外事故，致第三人重傷或死亡、重大傷病，只要經審查後即可例外轉售。另外，更有三種樣態不用經過申請核准就可轉售，包括配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與或轉售；簽約後買受人死亡，其繼承人依法繼承換約；私法人合併依法承受，或解散清算後的賸餘財產歸屬等。

由於，預售產品是近年投資課熱愛的炒作標的，這次修法「預售禁轉售」確實防堵了多數投資客短期買賣炒作的空間，不過，因新法「不溯及既往」，導致新法上路前買的預售屋，新法上路後仍可轉售，導致原先急著賣屋的投資客，急售壓力頓失，近月房市賣壓明顯減少。很多投資客現在都以拖待變，價格調降速度慢，甚至不降，導致買方不願意進場，反到使得房市調整期拉長，形成「量縮」低迷不振的狀態，不利房市發展。

私法人購屋採許可制

子法明定私法人購買員工宿舍、參與都更危老重建、建築物使用作衛生福利機構場所….等，需經過許可才可購置。以業者關心與政府近年力推的都更危老重建來說，需經許可才可購置。經過許可取得的住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制，以防止藉其後續變相轉作短期炒作。而為避免殃及無辜，也配合政府推動都更危老的初衷，對於都更危老案與合建時，產權整合過程中因實務需要的買賣移轉行為，子法也將其納入免經許可。

近年私法人利用資金優勢炒樓是房價大漲的推手之一，這次修法採許可制，將使得私法人炒樓難度大增，優勢將明顯減少。未來政府審查的嚴謹度與審查效率，將是私法人能投入多少資金到房市的重要關鍵。

重罰炒作

未來將由《平均地權條例》第47條之5第一項規範，只要是散布不實資訊，影響不動產交易價格、營造不動產交易活絡的表象、集結多數人炒房，明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利者，最高可罰5000萬元罰緩，可連續處罰。

不過，因為修法時「炒房者最重可處三年以下刑責」的入刑法規定畫已拉掉，對於財力雄厚的不肖業者是否能產生嚇阻作用，仍有待觀察。

建立檢舉獎金制度

雖然內政部子法明訂檢舉實名制，檢舉獎金比率為罰鍰30%，不訂上限。不過，實名制下的「吹哨者」個資保護與人身安全，未來能否有所保障，將是檢舉制度能否存續的關鍵。

陳傑鳴表示，這次平均地權條例修正案與子法其實稱的上是有史已來最強的打炒房立法，不過，法規不管怎麼定，是否執行與執行力才是關鍵。估計新法上路後，如果政府能強力實施，房價確實大幅回檔的可能，不過，如果無法強力實施，房市炒作之火甚至將可能重燃，新法效果如何，端看政府打炒房的決心。