推「實坪制」就糗了！十大鳥籠建案　開價瞬間翻倍、1坪直接飆破百萬

記者陳韋帆／台北報導

▲「金星斐麗」1戶權狀坪21.86坪、公設比45％，以實坪制計，1戶僅約剩12坪。（圖／翻攝自Google　Maps）

如果政府推動實坪制，對哪些建案影響最大呢？住展雜誌企研室經理成采錡表示，邏輯上，基地越小，公設比通常就會越吃重，如台北市士林目前基地僅25坪的新建案「金星斐麗」，1戶21.86坪、公設比45％，以實坪制計，1戶僅約剩12坪，原本開價95萬／坪，也直接翻倍成172.72萬／坪，將極度考驗市場接受度。

根據住展雜誌統計，2020年1月至2023年5月中旬，北台灣有約326個基地面積100坪（含）以下的建案進場銷售，占整體建案約8.7％。迷你基地建案中，約30％位於台北市、27.6％在桃園市、25.5％在新竹地區，其餘則分布在新北市及宜蘭地區。

成采錡表示，房、地價居高不下，讓迷你風潮持續襲捲房市，不僅集合式住宅常規劃有小2房、小3房型，基地面積小於100坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是，近三年多來，北台灣基地面積最小的集合式住宅建案，不是在房價高昂的市中心，而是位於區域平均房價2字頭的桃園觀音外圍地區。

她指出，目前北台灣最小的建案，基地從小至大排序，桃園市觀音「璞居」25.1坪、台北市士林「金星斐麗」25.71坪、新北市新莊「沐之森」26坪、新北市新莊「智寶360+」27坪、台北市大同「嘉源埕驛」30坪、新北市板橋「花現」31.83坪、台北市文山「文山清新」35坪、台北市大安「台大舒曼」35.3坪、新北市永和「福林LOFT」35.92坪，新竹竹北「新合沅觀」37.4坪。

根據樂居網資料，「金星斐麗」為5樓高RC建築、規劃1層1戶、1房21.86坪住宅，公設比45％，開價95萬／坪；以此計算，1戶總價開價約2,076.7萬起；若扣除公設改以實坪制計算，扣除公設比僅剩12.023坪，單坪開價則變成172.72萬／坪，立刻爆增。

成采錡表示，迷你基地建案戶數少且坪數單一，社區組成相對單純，不過每戶屋主需分攤較多公共設施面積，因此儘管上述建案普遍規劃為電梯公寓，無休閒設施，建案公設比仍偏高，介於33.6％至49.2％之間。

她認為，迷你基地因面積有限，建案車位數量普遍低於規劃戶數；若未來內政部啟動虛坪改革方案，全面推動實坪制，恐導致鳥籠建案中高公設比戶型單價飆升，挑戰市場接受度。