記者陳韋帆/綜合報導
▲中國地產龍頭不斷爆出債務危機,陳傑鳴表示,台灣應引以為戒。(示意圖/記者邱榮吉攝影)
中國房地產龍頭先是碧桂園停牌,再傳債務重組中的恆大在美國紐約聲請破產。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,「我們從中國的房地產模式,對照台灣房地產現況,應借鏡其原因,引以為戒,反思如何防範類似問題。」
陳傑鳴說,中國因土地廣闊,房地產開發資金,除了透過融資,發行公司債也是主要方式,但近年中國房市明顯泡沫化,政府又祭出力道過猛的「三條紅線」政策,只要建商負債比過高,就會進行管制,原本就因房市不景氣,開始透過公司債不斷借新還舊的企業,一旦被管制,就會立刻面臨崩潰危機。
他進一步指出,如此巨大的房地產開發商,一旦出現了債務危機,甚至倒閉,除了引發「房地產違約潮」、「大量爛尾樓」問題,因為不斷融資的高槓桿動作,無法對銀行或民間融資企業進行債償,最恐怖的就是引爆「金融體系的系統性風險」。
陳傑鳴說,當銀行受到牽連,後續就會造成一連串的金融危機,如股市震盪等。強硬的做法,談不上好或壞,畢竟房市泡沫如果越吹越大,破滅那天的傷害就會越大,只是中國選擇的是長痛不如短痛,短時間內勢必經濟動盪不安。
對應台灣的房市呢?他指出,「台灣跟中國最大的差異,就是市場規模較小,建商沒有發行公司債的習慣,資金僅依靠土地融資進行。」
陳傑鳴說,目前台灣雖然也有房市控管政策,包括「房地合一稅」、「實價登錄」,以及進行推動的「預售屋禁轉」、「限貸令」、「囤房稅2.0」等動作,但相較中國明顯緩和許多。
不過,他也提到,「近期台灣房市反轉,確實也出現建商跑路的情況,只是規模都不大,要衝擊整體經濟並不容易,但預售屋消費者及都更、危老都應該要當心,畢竟台灣建商預售屋就是靠土地融資及消費者預付款做為資金,風險幾乎都押在銀行及消費者身上,如果建商跑路,爛尾苦果就會直接由消費者、地主、銀行承擔。」
最後,站在消費者、民眾角度上,陳傑鳴建議,日前傳出內政部次長花敬群有意限制建商「樓板面積施工達6成」才可動用消費者預付金部分,如果要保障消費者權益,確實持續推動購屋者將可較有保障;另外,限制建商興案前,自己也應投入相對總銷一定比例金額作為保證金,避免惡意詐欺跑路的建商橫行的措施,也有利購屋者,不過,以上措施勢必對建商產生不小壓力,後續市場反應如何,值得繼續觀察。
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