發哥談好宅》預售、成屋都適用　購屋避雷十一招

2023/08/24 07:00:00

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文／戴雲發

好宅包含建築造型外觀與環境品質、兼具機能與美學的室內生活空間、百年結構安全品質、設備機電及物業管理與時俱進，以及健康無毒的安心環境等五大面向。本專欄將持續介紹及說明怎樣的建築才是「好宅」，讓大家更加了解好的建築規劃、建材設備、施工品質與建案等，挖掘周遭好宅的元素，提供民眾參考並買到住進一百年都不需要被都更的安全健康好宅。

當你人生第一次買房，該如何挑選一間好宅？買房是人生大事，不少人攢了一輩子的積蓄才買到一間房，同時可能又要花二至三十年背房貸，是一筆不小的負擔。當有買房念頭的同時，可能會開始思考要選擇預售屋、新成屋還是中古屋？以下簡單分享挑選這三種房屋有哪些注意事項：

一、預售屋

係指建商取得建築執照後不論建案是否開始動工，預先進行銷售的房屋，因尚未完工所以無法看到實際的屋況，不過付款彈性、低自備款、頭期款可分階段付款、可客變等特性，倒是受到許多購屋族青睞。須特別留意的是，預售屋存在沒有實體屋況可以看的風險，在無法看到實際屋況的狀況下，民眾可以留意以下幾點：

1.挑選建築物結構方正的規劃設計。簡單來說，在結構規劃設計上要方正、對稱，考慮到變位及舒適性，當地震來臨時，結構體能平衡穩固，不會產生額外的扭力，較不會引發裂縫的產生。

2.施工品質必須精準確實。建築物在興建過程中，所需要使用的材料類別更是繁多，但從結構安全品質的角度上來看，無疑混凝土及鋼筋材料與施工品質之控管乃為首要。

3.整體防裂防漏水性能佳。買屋最怕遇到的事情，「漏水」絕對名列前茅。一般建築最容易發生滲水、漏水的地方包括樓板、屋頂、窗角及地下室，民眾在購買預售屋之前，可針對這個部分的施工品質多加了解。

外牆泥作裝修的滴水板設計可防止牆面污染。

4.建築物外觀裝飾裝修設備細節。裝飾裝修設備品質、輕量化建築趨勢及採用建築抗震工法等都需要留意，在建築規劃設計階段裝飾裝修設備就應詳加檢討，並徹底落實施工品質管控，建築外觀才得以青春永駐。

5.交屋驗屋過程不可少。交屋是距離搬進新家的最後一步，民眾購買預售屋簽約前應看清楚合約內容，是否有符合內政部的法規規範，交屋時也應依據合約內容逐一仔細核對。最重要的是，交屋前必須進行驗屋流程，如發現瑕疵則應載明於驗收單上，由賣方於期限內完成修繕。

二、新成屋、中古屋

在挑選物件時，部分民眾傾向購買可看到成品的「新成屋」、「中古屋」，民眾在選擇這類房屋時，建議大家別把裝潢當成是房屋買賣中的「加分項」，在看屋時若被新穎的裝潢吸引覺得房屋美輪美奐，卻忽略檢查建物內部結構安全的問題，應實實在在地去考察及評估建築物本身的實際狀況，才能買到安全安心的好宅。有以下幾個舊有屋況問題可以多加留意。

1.事前上網查是否為高土壤液化潛勢地區。進入經濟部中央地質調查所網站點選土壤液化潛勢查詢系統，輸入地址即可了解區域土壤液化潛勢，針對想購買區域環境進行查詢。

2.周圍是否容易淹水及存在嫌惡設施。地勢低漥地區更容易發生淹水情況，購屋前可先至「國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站」搜尋颱風、淹水等關鍵字，了解曾經是否有淹水的情況，後續是否有改善可以納入考量。在地狹人稠的台灣，一般購屋者在選擇住宅時，可能會優先考量交通便利、生活機能好的區域，但往往這樣的房子存在周遭噪音及空氣汙染兩大缺點，可分別在白天與晚上做觀察。

3.結構儘量避開不規則造型。若建築物造型有凸角且尺寸過長、過大時，這類建築當遇到地震時，建築會改變房屋各個柱子所受的側力分佈，導致房屋扭轉，在轉角處形成集中應力造成破壞而容易產生房屋裂漏水的情況。

房屋外觀有四十五度明顯裂縫，結構安全需特別注意。

4.建築物本身的大梁大柱是否出現四十五度斜裂縫。房屋結構整棟皆是命運共同體，不能只看自家樓層，必須從大樓外觀、公共空間、地下室、樓梯間至住家內部，查看是否有異常歪斜、沉陷狀況，並檢查門窗是否有擠壓變形，主要要查看撐起房屋結構的梁柱是否有受地震影響，或是牆面大於二十五公分厚的剪力牆是否出現四十五度斜裂縫。不論透天、公寓或大樓，地震對建築物的影響所造成的裂縫都是以四十五度斜角呈現，如果有出現則代表房子在興建時，施工方式可能有問題或品質不佳，其抗震能力則也相對較差。

5.室內有無漏水、是否屬於海砂屋或爐碴屋。仔細觀察房間地板與廁所角落、浴室的天花板、或油漆有剝落的區域等，是否有滲漏溼氣的情況。尤其是房子比較潮濕的地方，比方說廁所、陽台等地方，若為海砂屋的話，天花板的腐蝕速度往往是最快顯現出來的。也可以請專業人士利用紅外線熱像儀探測溼氣情況，進一步確認房屋沒有問題之後再來下單簽約。

6.管道間排氣規劃。早期大樓大多規畫的排氣方式，是將大樓住戶的廢氣透過共同的管線直達屋頂排出，當頂樓風壓大時，就會導致廢氣回流，久久排不出去，臭氣殘留在管線中，導致各樓層氣味相互干擾。這類舊大樓管道間排氣問題，建議可找專業人員將管道間牆用水泥或矽利康密封完整，則可降低管道間氣味流通與細菌、黴菌透過空氣傳播等的問題疑慮。

購屋者購買不動產是為了自住，還是挑選符合自己需求與安全的房子為主，民眾不論選擇預售屋、新成屋或中古屋，必須掌握好宅的最基本首要條件就是「結構安全品質」，人在建築物裡活動得安心、安全，身體和心理獲得安穩、安定，才能進而顯現建物的正面價值和提升生活品質。