MyGonews金融壽險「這原因」今年不買商用不動產

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

由於全球Covid疫情的持續導致全球景氣不佳，加上俄烏等諸多戰事、中美冷戰祭出制裁等重大因素影響，全球及國內景氣研究機構預測年度的GDP全數大幅下修，國內機構預測台灣2023年度為1.3％~1.38％，而IMF眼中的台灣GDP則從原先的2.1％大調降為0.8％。而國內許多不動產專家也預估2023年商用不動產交易要突破千億將是一大挑戰，但是就在10月交易金額已接近1200億元。商仲業者宏大國際資產表示，市場需求仍在，加上台灣資金仍充裕，在第三季時發表預估2023年商用不動產交易將達1300~1400億元。

▲陳益盛分析，2023年交易前5大商用不動產，因為投報率偏低，讓金融壽險業放棄進場（圖／MyGoNews提供） 

宏大國際資產總經理陳益盛指出，2023年的商用不動產交易突破千億元，主因在於資金仍充裕，次為有好標的釋出。由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計占了約81％為大宗。

此外，台商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年台灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。同時，依據金管會發布上市公司2021年度累計營業收入為新台幣37兆3,204億元，上市櫃公司2021年度實際獲利成長達72.17％。到了2022年度上市公司累計營業收入為新台幣39兆2,285億元，較2021年度增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

有了資金，也要有好標的。以2023年交易的前5大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件，更特別的是，「新光一號」REITs就佔了3件。但令人好奇的是，專注在商用不動產投資的壽險業者卻不在買家清單當中。陳益盛從這5件標的的投報率分析，指出了關鍵因素—投報率偏低。這5大標的有4件投報率低於3％，這3％左右正是目前壽險業投資不動產的基準點，因此讓其他非專業投資法人能趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的、安全下樁。而目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，因此投報率無法滿足壽險業者，使得壽險業者目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。

▲2023年交易的前5大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件（圖／宏大國際資產/MyGoNews提供）

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