3招精準出價買便宜　41歲奶爸坐擁新北4屋月入17萬

2024/02/29 09:29:00

圖、文／鏡週刊

包租公林泰博在新北市買下4間老公寓，合法隔套隔間共10間，月租金收入17萬。（圖／資料照）

▲包租公林泰博在新北市買下4間老公寓，合法隔套隔間共10間，月租金收入17萬。（圖／資料照）

41歲的林泰博買屋收租已有7年時間，實戰經驗淬鍊出自己的一套攻略，他說，「市場上奉行的房市鐵律『Location（地段）、Location（地段）、Location（地段）』，未必適用包租公，對我來說，只要買得夠便宜，一定有肉吃。」林泰博追求租金投報率站上5％～7％水準，並教戰估價3招，精準掌握進場點。

「投資房地產，最關鍵就是看租金投報率，如果買貴了、壓縮投報率至2％～3％，沒賺頭啊！這筆錢還不如去買美債、買高股息ETF。」林泰博坐擁新北市4屋、合法隔間隔套共10間，扣掉房貸本息均攤，林泰博每月淨利潤10萬入袋。他傳授估價3招密技，樂當包租公。

1、瞭解租金行情，嚴控投報率5％以上

雙北都會區的租金水準雖不會差距太多，但仍要精準掌握區域行情，林泰博教戰，像是591租屋網等網站都能參考，既然已知物件開價、周邊租金水準，就能粗估投報率。

對租金要很瞭解，如果低估租金，可能會出過於低的價格，但如果高估了，又會吃掉投報率，「像是租金估2萬，最後卻ㄍ一ㄥ到1.8萬，本來預估投報率5％，做出來只剩下4％，這樣就不及格。」

2、中信估價＋樂屋查房價，精準出價

「中國信託銀行的『中信估價』系統，對於老屋估價最精準，輸入地址後，可看出銀行能鑑價多少，如果買到估價以下的1～2成那最好。」林泰博公開自己的唯一天條：買便宜，「我只看數字，不考慮地點，買得夠便宜就有賺頭，超出行情的物件，離捷運站再近我也不要。」他認為，因持有成本低，接手買方還有肉吃，萬一房市大跌，輸得也比別人少。

再搭配樂屋網的實價登錄功能，查詢近1年的成交紀錄，做為自己出價的基準。林泰博感受到雙北房價飆漲，壓縮投報率，近半年他轉戰台中，「我現在每個禮拜衝一次台中，看了40間、付斡旋金談了6間都沒中，我就繼續看。」林泰博說，多培養手感有助精準出價。

3、掌握室內合法面積，精算投報率

要創造漂亮的投報率，還要掌握室內合法面積，除了格局圖之外，林泰博還會搭配測量成果圖，「它是房子的外框線，要仔細核對哪裡是合法範圍、哪裡是違建，違建空間不適合隔套，瞭解實際使用空間有多大，才能算出能隔幾間。」林泰博舉例，24坪隔3套，可是這個房子卻有8坪違建沒算到，隔套縮水變成2套，「那就完蛋了，硬生生吃掉投報率。」他說。