中山北豪宅持12年！仍「慘賠1800萬」斷尾出場　專家分析6大因：非個案

房產中心／記者李育道報導

▲房產專家認為，豪宅賠售不是個案，而是通案。（圖／資料照）

「豪宅賠售，不是個案，而是通案」中山北一間豪宅，從101年以12500萬購入，直至113年才脫手，雖持有12年，不過仍慘賠1800萬元，對此房產專家，揭開6大因素。

專任約房仲陳泰源，在個人粉專分享，中山豪宅「中山富御」101年11月以12500萬元入手，113年05月以10700萬元脫手，持有約12年，仍慘賠達1800萬。其因素共有六點，包括：購買時點、資金流動、地理位置、格局規劃、人口結構以及豪宅限貸令。

▲中山北豪宅「中山富御」一屋主持有12年，近期賠售1800萬斷尾出場。（圖／翻攝自google map）

陳泰源接著一一解說，「購買地點」，人人都知道，102至103年是房地產最高點，104年開始反轉向下修正，整體房市趨勢，一路盤整至109年；換句話說，進場時機點錯誤，套在最高點，出場當然容易賠售。

「資金流動」：後來因武漢肺炎導致美國無限QE、全球大降息，熱錢竄至低總價產品，導致小宅與雙北市以外的房地產全面飆升；可是，豪宅因「高總價」因素，又資金如流水，水往低處流，所以，豪宅並無因近年房市火熱而受到助益。這也與近年來的房價，北市漲幅低於雙北以外的縣市之數據一致。

「地理位置」：以中山北路&民權東路交叉口一帶而言，並非豪宅聚落，比較屬住商混合，較無「地位象徵」與「萬金買鄰」等加值效果。

「格局規劃」：該建案於當初的產品規劃本就有問題，或許礙於基地條件限制吧？整體格局為縱深型（狹長型的房子），導致室內多處採光不足。

「人口結構」：現在獨居、單身、頂客族一堆，能有一家三口就好棒棒了，整理房子很累人的，就算是有錢人，也不「需要」住那麼大的空間啊～因此豪宅或大坪數等房型需求，逐年降低是自然。

「豪宅限貸」：原本101年（2012年）那時台北市是總價破8000萬元限貸6成，直到110年（2021年）再下修至總價破7000萬元限貸4成。也就是說，「總價認定標準」與「貸款成數」雙雙往下調整。

陳泰源說，這也導致近年豪宅的交易筆數「6成，全額現金不貸款」；足證，豪宅已失去了財務槓桿的投機操作空間，僅剩「錢太多」的企業家、大老闆們，當成傳家傳世使用的「置產」需求；也成為「部分財產來源不明者」的洗錢工具了。

《本篇分析由陳泰源授權刊登》