央行下猛藥房市湧賣壓？專家曝「這2類房」非常恐慌：想逃卻逃不了

財經中心／施郁韻報導

▲中央銀行上週祭出第七波選擇性信用管制，外界關注是否衝擊房價。（圖／資料照）

中央銀行（以下簡稱央行）於上週祭出第七波選擇性信用管制，寬限期是管制重點之一，外界關注是否衝擊房價，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，「不是民眾不想逃，而是逃不了。」

這次央行祭出史上最嚴格信用管制，除了房市管制擴及至全台，最高貸款成數也下降，甚至只要名下有房，即便沒貸款，後續要再買房，都沒寬限期可以使用。

何世昌表示，有朋友問他說，「央行重手打房，為何房價還不會崩跌？是不是踢假球？」他強調，從過去到現在「政府都是打真的」，不要認為房價沒有如你的預期下跌20％、30％就說是政府「假打房」。

何世昌分析房市未來走勢，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，他強調，前面兩件事的突發性因素「黑天鵝」最難預料。

何世昌舉例1989年房地產二二八事件，央行祭出禁貸令，房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。從歷史經驗而言，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，惟救市成功機率更高於打房成功機率。

何世昌表示，若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」，簡單來說，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲，供需失衡越大，房價漲跌幅越大。

何世昌指出，央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」，不是民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。

何世昌分析，如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。他說，預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，仍取決於建商的口袋深度。