胡偉良／老屋都更誤解深重　50萬欲比擬100萬　貪心阻礙改建之路

2024/12/12 09:00:00

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文／品嘉建設創辦人胡偉良

台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，彷彿與自己完全無關。

先說政府官員和一些學者，完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況，活在柏拉圖的理想國度中，似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們，但可能也因為他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。也難怪有人要說，「只能等地震來幫忙推動都更」。但到時耗費的資源恐怕會遠遠超過大家的想像。

政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告，但卻都輕忽了下列基本事實：

官員和學者忽略了老舊住宅的現狀，常至災難臨頭，方始覺察重視。 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

1.《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況

當前都更條例的遊戲規則，是將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償，該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利，引起圖利建商的批評，但在房價下修時則將使實施者不僅沒有利益，反而將因房價下跌而遭受損失。這也是2015年起房價下修之後，都更案件開始掛蛋的主因，一些已核定通過的都更案例都已因此停擺，直到前兩年房價漲之後，危老都更改建再成顯學。

目前政府大力壓抑房價，但營建成本卻「持續不斷的在攀升」，不久之後是否歷史重演，尚難預估。

2. 不落實的培訓、獎勵計畫

地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員，結果幾乎是成效不彰，更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會，政府還給予經費的補助和獎勵，結果為了爭取金錢獎勵，這些推動人員往往給住戶畫了大餅，改建委員會成立之後，卻因為餅畫的太大而使實施者退避三舍，以致難以落實，並從而抹殺了後繼執行的可能。

政府推動都更，但成果寥寥，未達預期效果。 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

3. 屋項加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實

屋項加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例，這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積，甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限（50%），也突顯政府完全昧於現狀，刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。

當前改建給的容積獎勵上限，都有法定容積200%的天花板上限，一般4、5層樓的改建，或許還夠，但對住宅區7樓以上的建築，現成的容積（原容）即已接近2倍的上限，改建後分回的容積大幅縮水，不給足夠的容積獎勵，卻期盼老屋改建成功只是突顯政策的不符實際。但是這些危險的大樓（7樓以上的建築）卻正是造成重大災損的主要破口。

4. 台北市的住宅區現行容積率不利於改建

台北市絕大多數的住宅區（住三）容積率只有225%，比相鄰的新北市住宅區容積率300%要低了33%，難道是因為台北市的公共設施水準（設定容積率的基準）不如新北市？這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因，依這樣的容積率再加上限縮的容積獎勵，想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。

5. 都更的過度、不當渲染和報導，造成民眾的錯誤認知

對都更好康的過度渲染，使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知，像住宅區的住戶想比照商業區，房價50萬元的想比照房價100萬元的，4、5層公寓想比照2、3層樓的換回條件，加上民眾普遍的貪婪（不想吃虧卻又想占便宜）、不勞而獲（等待天下掉下來禮物，期待藉由改建翻身致富）的心態，這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。

屋主普遍存在不勞而獲的心態，這對老屋改建的推動構成了阻礙。 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

6. 民意代表的關說

再從現實的場景來看，公寓的空地總是被一樓的屋主佔用，做為停車空間、額外居室或私人庭院；而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了「頂樓加建」做為自用或出租使用；這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利，而在改建之後這些權利都將面臨喪失的現實，想想有多少住戶會樂意配合改建？而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆，卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。