仲量聯行發布《新冠病毒與全球不動產影響》報告

▲仲量聯行董事總經理趙正義表示：避免在任何特定假設情境下孤注一擲，研擬多套情境評估才是最佳方案（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

仲量聯行2020年2月初發布《新冠病毒與亞洲不動產影響》報告，並預告全球供應鏈將受到考驗，飯店零售受到衝擊，不動產交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，仲量聯行2020年3月20日進一步發布最新《新冠病毒與全球不動產影響》報告，宏觀分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產面向，並預期未來供應鏈將多元化、去全球化，不動產科技的需求也將大幅提升；另外，也特別提出「企業最佳回應時程表」，讓企業面對疫情不會手足無措，能夠按照步驟快速反應、維持業務永續，進而促成企業轉型。
 
企業戰略
疫情當前，員工健康與福祉才是最重要的企業核心議題，其次，則是擬定業務連續性計畫(BCP)。面對瞬息萬變的情勢，企業除了要反應靈敏且彈性，我們還建議，在準備、防護、監控與溝通等四大面向，務必保持警覺。此外，追求「運營韌性」(operational resilience)將成為不動產決策者的長期重點，未來若再次發生類似情況，就能及時因應。

投資市場
在不確性因素影響下，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；預期隨著避險情緒升溫，交易類型將移轉到「防禦型資產」(defensive assets)－同時，營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標，將躍升為關鍵的風險評估項目。從過去經驗來看，每逢危機時，不動產交易難免有波動；但如今情況可能不同，不動產交易所受到的衝擊將減少，因為各行各業為求分散風險，均採行資產分配策略，我們認為這個大趨勢將不會改變。與其他資產類別相比，不動產的投報率仍具相當吸引力。

▲（圖／資料照）

飯店業
受到旅遊限制、活動取消，及旅遊意願下滑等影響，飯店業首當其衝。短期內，住宿率會大幅下滑。飯店業開業的地點，也連帶影響衝擊程度：若飯店位在國際旅客占比高的地方，更容易受到打擊；相反地，國內旅客開車或搭乘公眾運輸就能抵達的地方，受到的衝擊較小，反倒還可能意外受益。另外，當疫情成功被疫情後，飯店業的需求就可能會在短時間內彈回。
 
零售市場
疫情衝擊期間，不僅消費市場將衰退，供應鏈也面臨中斷危機，這些都將導致現金流風險與營運成本提升，全球零售商必須做足準備工作才能順利度過；其中，最迫切緊急的準備工作就是保護現金流(尤其是利潤低的零售業者)。遭逢重擊的零售業者，甚至可能會尋求房東暫時免租。線上購物體系健全的零售商將是長期的受益者。零售面貌將再次被重塑，結合線上、線下結合的「全通路零售」(omni-channel)將成為主流。此透過重新盤點供應鏈，並確保營運不中斷，將是降低未來衝擊風險的關鍵。
 
工業與物流市場
一旦全球供應鏈中斷，製造業與物流業將會受到巨大影響，同時，港口與機場的活動下降也導致使用率降低、資源閒置。要如何才能強化供應鏈韌性，並且減緩全球供應鏈中斷所帶來的負面影響，都將成為值得深思的課題。疫情也可能會讓業界加速引進自動化系統，藉此來減低對人力的依賴。另外，線上購物(尤其是生鮮採買)將立於不敗地位，進而大量帶動倉儲物流的需求。
 
辦公租賃市場
疫情添亂，讓處於衰退階段的產業承受更大壓力，還會導致投資交易遞延，租金成長步調也將放緩並低於原預期。遠距辦公將導致辦公室使用率下降，同時，強打短租的房東在疫情干擾下，顯得脆弱、易受影響。長期來看，企業可能會把遠距辦公納入常規，並加速投資「協作科技」(collaborative technologies)領域。
 
住宅
人類因為新冠病毒所受的影響最大。從長期趨勢觀察，高接觸密度的生活型態，再加上公共空間占比提高，均讓傳染病的風險提高；能降低此類負面影響的折衷方案，亟待被開發。公寓大廈等住宅產品，受惠於穩定的收益，同時，在房租定價適宜也能有效減少空租期，因此具抗跌性。而從需求面來看，因需求剛性，更能減輕外部衝擊。
 
仲量聯行提醒，疫情延燒的當下，難免會過於關注新冠病毒所帶來的短期影響；但千萬不能忘記思考，長期可能會對社會及不動產帶來的影響。我們的生活方式與工作型態，可能會受到疫情影響而有變化，劫後餘生後更可能發展出新的模式。究竟是什麼要素會加速啟動改變，則待日後再證明。
 
仲量聯行董事總經理趙正義表示：「儘管普遍預期2020年下半年全球經濟成長率將會反彈，但反彈量能是未知數。有鑑於此，仲量聯行建議，避免在任何特定假設情境下孤注一擲，研擬多套情境評估才是最佳方案，同時還要嚴陣以待短中期、甚至是持續性的經濟衰退。」

【本文獲得 「MyGonews」授權刊登】原文在此