房市抄底拚翻身！「撿到槍、沒子彈」3法門搞不懂還是窮

記者蔡佩蓉／台北報導

假若房市抄底、崩跌，現在該掌握什麼原則，拚翻身的機會呢？武漢肺炎（COVID-19、新冠肺炎）疫情重創全球，許多國家採取封鎖國境、限制民眾外出活動，使得就業、消費等活動大幅減少，全球經濟陷入衰退風險，近期不僅國際油價一夕暴跌30％，美股11年的多頭也暫時告終，全球正面臨2008年金融海嘯以來最大考驗，房地產也面臨挑戰。

▲房市出現危機時，總會浮現投資買點。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

台灣不動產投資協會（CCIM）理事長黃鵬䛥表示，此次疫情和2008金融海嘯不同，金融海嘯影響的是金融業，但本次疫情影響的卻是服務業、製造業及金融業，在全球股、債、金市皆重挫下，不動產投資是否可能是另一道投資曙光？沒有人能預測未來。

黃鵬䛥表示，但我們的確可以掌握「積極心理」與「現金流」，不動產價值取決於租金高低，在負利率時代，價值投資是不變的投資原則，以商用不動產來說，因此要思考的是，若是「自用」那麼土地及辦公室仍是前景看好，若是「投資」想要危機入市，如店面或旅館仍可評估，但產生的「現金流」就是該注意的關鍵。

他表示，商業不動產的投資價值取決於Cape rate資本化率（NOI 營業淨收入除以購買總價），以合理資本化率投資，就是「撿到槍、又有子彈」的不敗法則。

至於一般住宅市場的部分，小資族是否有機會便宜買到房？屋比房屋總監陳傑鳴表示，近期疫情造成股匯市震盪，目前市場上漸漸有「賣房救股」、「賣房救企業」的資訊傳出，屋主開價普遍也有下修狀況，對於購屋者來說確實是進場搶便宜的機會。

陳傑鳴也指出，近年全台租金持續上漲，民眾即使不買房，房租仍擠壓生活品質，目前國內央行跟進各國降息，甚至要求公股行庫加碼降息，使得房貸利率來到歷史新低的1％上下，這些都使得買房成本降低，若每月租金與房貸負擔相當時，即可在租房或買房之間，仔細做評估。

陳傑鳴說，疫情目前雖對國內房市還影響不大，但若後續在國內爆發，房市仍有遭到重擊的可能，想購屋的民眾，可鎖定未來具增值性和保值性的精華區置產，相對會比較安全；對於標的部分，可鎖定銷售久、仍有餘屋的新屋，或是針對房屋比價平台上「待售量大」、「轉售率高」的社區去進行議價，相信要撿便宜的機會大增。