獨家／揭「預售屋」600%驚人報酬！專家：自住不要玩

記者陳韋帆／台北報導

不少人買房自住還想兼具投資效果，那中古屋還是預售屋好呢？屋比房屋總監陳傑鳴分析兩者利弊，並指出魚與熊掌不可兼得，高投報率伴隨著就是高風險，奉勸消費者不應將投資與自住混為一談。

▲預售屋驚人投報率也伴隨著高風險，陳傑鳴建議自住客不應隨風起舞。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

預售屋繳款方式分作三階段，「訂金、簽約、開工」約購屋總價15％左右的款項作為頭期款；「工程期間」再繳納約10％的工程期款，「驗屋前至交屋」再繳納5％的尾款及銀行貸款70％。

中古屋付款方式則通常是兩階段，準備2～3成自備款，至交屋前銀行放貸，貸款金額通常7～8成不等。

陳傑鳴表示，以同樣購買1,000萬的房子來說，假設只能貸款7成，購買預售屋初期只要拿出約15％的「簽訂開」款項，共約150萬，相對中古屋一開始就要準備300萬的自備款少了一半。

進一步分析，倘若購屋者在購買預售屋後2個月內以1,150萬轉售，獲利150萬元、投報率即高達100％，換算年投報則達到600％，相當驚人，所以不少投資客偏好投資預售屋；但高報酬率也背負著高風險問題，倘若房價漲幅不如預期，延宕至交屋尚未脫手，不少投資客因此無法承擔的房貸壓力，面臨斷頭風險，時有所聞。

對於自住客而言，購買預售屋後，等待的就是驗屋、交屋入住，所以前期的驚人投報率，其實與自住客就毫無關聯了，但從購屋到興建完成約2～4年的工程期，所承擔的通常就是「設計與實體不符」、「建商倒閉」兩種風險，另外，工程期間在外租屋的租金也是許多人常忽略的成本。

這就是為什麼市場人士常開玩笑說「預售屋是投資客在玩的」原因，對於自住客而言，購買預售屋時，與投資客承擔的同樣的風險，但投資客並不會拿來自住，待完屋後，品質不良、設計不符等問題，往往是真正自住的接盤俠承擔。

陳傑鳴建議，魚與熊掌不可兼得，購屋順序應是先搞清楚自住與投資的差異，倘若真正有自住需求，應衡量自身能力，先選擇好區位，銀彈足夠，就購買新成屋，銀彈不足，就購買中古屋，只要能住的長久，長期看來，房地產漲多跌少，待10年、20年後轉手，若區位良好，賠售的機率並不高。

★ 三立新聞網提醒您：

內容僅供參考，投資人於決策時應審慎評估風險，並就投資結果自行負責。