前屋主戶籍不遷出　公司不撤走如何自救？

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

又到了地價稅申請自用住宅的季節，自用住宅稅率2/1000，一般稅率10/1000，兩者相差5倍，如果符合相關規定，應於每年9月22日前提出申請，否則，於次年才能適用自用住宅優惠稅率。

▲前屋主戶籍不遷出，公司不撤走，如何自救？（圖／資料照）

 
正業地政士聯合事務所長鄭文在分享一件案例時指出，買方是小資女，省吃儉用，努力存錢，2年前終於在明星學區，買到夢昧以求的好房子，賣方簽約時也告知買方，戶籍暫寄放在戶籍地2年，等小孩畢業後才遷出，買方也欣然同意，因為簽立「無租賃聲明書」，所以，房屋稅及地價稅都符合自用住宅，權利未受影響。
 
2年的時間很快的過去了，賣方的小孩也畢業了，但是，賣方的戶籍登記依然未遷出，買方也連絡不上賣方了。該怎麼辦？該給的方便給了，該遷出的戶籍登記卻不遷出。這時，買方可以以所有權人名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所，為此，買方的權益將完全不受影響。
 
另外，如果賣方(或是第三人)還有公司(營業)登記未遷出房屋所在地，也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司(營業)登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實，該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。
 
所以，建議買方，當購置房屋後，務必查詢戶政事務所賣方戶籍是否遷出，另外是否有第三人設籍及稅捐單位營業稅股，查明是否有前屋主，前前屋主或是房客相關營業登記是否已經遷出，以免日後影響買方自身權益。
 
類似的案例也常發生在土地增值稅的申請，自用住宅土地增值稅率10％，一般土地增值稅率是20％、30％、40％，稅額相差很可觀，亦有夫妻離婚後，前夫戶籍未遷出，而被當成有「第三人」設籍，無法申請自用住宅優惠土地增值稅的情事，即使馬上申請逕為遷出，亦要滿一年以後才能適用自用土地增值稅，造成最熟悉的陌生人，變成可怕的設籍人，無法核准自用住宅優惠稅率的窘境。所以提醒您善用所有權人將第三人戶籍「逕為遷出」，將營業登記「他遷不明」的權利，保障自己自用住宅的納稅權益。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此