不動產股年漲3成勝標普　通膨時代REITs創造被動收入

財經中心／台北報導

被世界FED認證短期難解的通膨時代正式來臨！三立iNEWS《錢進新世界》節目，邀請財經專家與主持人邱沁宜一同討論後疫情時期民眾對抗通膨的投資理財方式。過去房地產被視為抗通膨的利器，今年不動產股票漲幅接近3成，超過標普500與那斯達克，而REITs更因為擁有高股息的優勢，成為通膨時代相對保值又能創造被動收入的投資標地，因而備受矚目。

▲三立iNEWS《錢進新世界》節目，邀請財專家討論後疫情時期民眾對抗通膨的投資理財方式。（圖／截自影片）

財經專家黃世聰分析，面對低利率高通膨的現況，過去大家都習慣把錢存在銀行賺利息，但目前各大銀行一年定存都不到1%，通貨膨脹超過2%，存在銀行的錢變相在縮水。而一般被用來避險的「黃金」，則要考慮明年美元升值面臨的下跌風險。反觀會與通膨率連動的房地產，則是通膨時代較有機會的投資標地，也是目前全台房價飆漲的原因之一。但受限於房產投資門檻太高，一般民眾難以進入，與房地產互相連結的REITs，一樣具抗高通澎的優勢，更享有高配息的被動收入，也是投資理的另一個選擇。

疫情帶動宅經濟發燒，引發全球倉儲物流中心需求大增，塞港事件和業者囤貨，致使倉庫租金水漲船高，不動產再現利多。台新基金經理人李文孝指出，今年全美房價漲幅高達2-3成，過去全美倉儲面積，每年平均新增700萬到800萬坪，而今年到11月新增量就已經超過1000萬坪，承租率大幅度上升。而根據房地產集團CBRE Group報告顯示，今年第一季，全美開價租金(asking rents)年增7.1%，而紐澤西州北部和加州Inland Empire的工業區租金，年增幅度分別高達33.3%、24.1%。而加州港口附近可用地屈指可數，過去地主要求客戶簽3-5年用地合約，今年改要求客戶簽定7-10年的合約，以保障高出租行情。

▲台新基金經理人李文孝（左）指出，與通膨率連動的房地產股票REITs，在通膨時代倍受矚目。（圖／截自影片）

近期臉書改名Meta帶動的元宇宙熱潮，科技產業的下個紀元可望與「元宇宙題材」相關。李文孝分析，例如科技硬體、軟體服務、海量資料傳輸需求所延伸出的行動通訊、雲端與大數據、5G與資料中心的需求；隨著新科技趨勢的發展，資料傳輸首重穩定迅速，而企業也需要租用更適合資訊儲存的空間，持續帶動通訊電塔REITs、資料中心REITs、工業 REITs等需求開拓新的成長循環。他補充，例如雲端資料中心相關的REITs公司，今年以來不但漲幅大，私募基金併購價格也非常高。

李文孝分析REITs的優勢。一、投入門檻相對低。不用像房地產動輒一百萬、兩百萬的頭期款，投資ETF只需一萬、二萬，甚至定期定額只要3000、5000元就能投入，滿足資金不多的投資人。二、有穩定現金流。REITs的收益都是來自租金收入與房屋管理費用等，現金流一般來說都會很穩定。以台新北美不動產基金而言，這檔基金的新台幣B類型年化配息率達到5.5%，這跟在台灣收租的投報率相比，可以說更高。三、專人管理。相較對自己的不動產投資，需要自已理性，不動產股票有專業團隊處理，而且不動產基金也有專業人士挑選管理投資的股票。等同你不用自己處理租賃相關事務，也可以享受不動產熱絡的好處。

▲台新北美不動產基金台幣B類型年化配息率達到5.5%，高於台灣租金投報率。（圖／《錢進新世界》提供）

國內房價持續走高，現階段仍是REITs適合進場的時間點嗎？李文孝分析，若單看2021年，今年不動產股票漲幅接近3成，超過S&P500與那斯達克漲幅，但拉長時間看，2018-2020年不動產股票累積漲了1.19%，同時期S&P500漲了39%，那斯達克更暴漲75%，通常不動產的循環會有三到五年的期間，所以今年仍在起漲點，補漲空間大。

▲今年不動產股票漲幅近3成，高過S&P500與那斯達克。長期看來仍在起漲點。（圖／《錢進新世界》提供）

從產業來看，去年因疫情重創許多不動產的企業，導致獲利大幅衰退，今年因景氣復甦，美國的不動產企業獲利大幅提高，租金又開始上漲，所以每一季財報公布後企業持續上修獲利，對明年獲利更是樂觀看待。在通膨環境較高下(大於3%)，不動產股價往往表現的更好，例如 2004-2006就跟現在大環境最類似，景氣持續熱絡/通膨一直上揚，那時候三年漲了快八成，遠勝S&P500與科技類股。

因近期Omicron變種病毒造成股市波動較大，有意單筆進場的投資人，建議年底前股市有較大修正時逢低佈局。或是可以選擇定期定額申購，將成本壓在穩定的平均值，同時享有REITs高配息的優勢，中長期也都有不錯的獲利。以目前台灣發行的14檔不動產基金共，今年截至10月底，台新北美收益基金漲幅已接近三成，這短中長期績效都名列前茅。

李文孝也提醒，REITs雖然相對穩定，但過去仍因2008金融海嘯及2020新冠疫情有較大的跌幅，因此REITs基金會與總體經濟的變化關連性較強，投資者可以多觀察美國GDP來評估並降低投資風險。