不動產防疫神單！他遇「問題賣家」不能過戶　2千萬秒拿回

記者陳韋帆／台北報導

▲鄭文在表示，買賣不動產「履保或信託」一定要做，才能避免自己血本無歸。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

買賣不動產常見「不動產履約保證」、「不動產價金信託」，委託費用約成交總額的萬分之2~萬分之6，它的作用又是什麼呢？正業地政士事務所所長鄭文在接受《三立新聞網》訪問表示，「片面字義解釋，就是先將買賣價金放入履保或信託帳戶，待買賣完成後才將錢過戶到賣方手上，可當作是買賣雙方為這筆交易所買的『防疫神單』。乍聽之下很單純，只要賣方不逃跑、不騙人，一定沒問題，所以常有人認為，可以省下這筆手續費，事實上，問題就是常發生。」

鄭文在表示，實務經驗上，「履保」、「信託」帳戶最常發揮作用的時候，就是遇到被「限制登記」的不動產。他舉例，「近期新北市就有一土地成交案，買家以2千萬向地主買了300坪農地，過戶時才發現，該筆土地早已被限制登記，無法過戶，所幸該筆交易有做履保，已支付的價金立刻返還給買家，否則要是地主賴帳，恐怕就得對簿公堂、曠日廢時。」

他進一步解釋，「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

如果白話點說，就是只要屋主有欠稅、欠債，名下不動產就有可能被「限制登記」，常見的有被「設定抵押」、「欠卡債」、「作保」等，當然也有「罰單欠繳」、「欠稅」的案例。

鄭文在指出，上述的2千萬土地買賣案，地主就是欠繳所得稅與交通罰單，總金額逾2百萬。想要履行買賣契約，地主就必須先繳交所有欠繳的金額，才能撤銷查封，順利過戶，然而，地主並無現金可繳納，對於買家來說，也無法多拿出2百萬協助繳交，該筆買賣最終破局，所幸有履保帳戶，買家可即時將已繳付的價金取回。

鄭文在說，「其實履保、信託，就是為了防範此類事情發生，現在的買賣案件，約9成以上都有做履保或信託，但還是有人很鐵齒，為了省下該筆費用，一旦碰上被限制登記的不動產，倘若賣家有意捲款脫逃，就會房財兩失。」

履保、信託帳戶的手續費約成交總價的萬分之2~萬分之6不等，以1千萬總價的房子來說，就是2千~6千左右。不僅是保障買家安全，也可防範遇到買家有意詐騙，導致賣家將不動產過戶後，沒有拿到價金。他建議，「不要為了省小錢讓買賣風險提升，以上述案例來說，買家就是用1萬左右的金額，保障了自己的2千萬，履保或信託的重要性可見一斑。」