她砸8千萬當包租婆！豪宅限貸令發威　險違約倒賠240萬

記者陳韋帆／新北報導

▲陳婦砸8千萬購買店鋪，核貸時遇限貸令發威，險些無法給付價金造成違約。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

豪宅限貸令施行多年，各種配套措施眾多，不過，新北市一名陳婦，近期購買商辦，竟發生了疑似被誤殺情況，房貸成數僅29％，險些無法交屋違約。對此，正業地政士事務所所長鄭文在指出，其實他確實已觸及限貸條件，所幸後來自尋其他管道籌措資金，才避免240萬違約金之災。

陳婦近期在新北市鬧區買了一間店面、總價8千元，人潮多，前屋主已當房東當了近20年，欲獲利了結，陳婦也樂得接手，打算當個包租婆。根據一般經驗，人潮多的店面貸款，保守估計可達5~6成，於是陳小姐自備了4000萬，另4000萬打算投過銀行貸款處理。

意外就發生在簽約之後，陳小姐與前屋主簽約後，送件至銀行辦理貸款，孰料竟只核貸2370萬，貸款成數僅29％，差額達1630萬，所幸陳小姐透過其他管道，迅速籌措了差額，才順利交屋，免除了成交價3％，也就是240萬的違約金之災。

陳小姐起初覺得相當奇怪，她並無觸犯兩項規定，為何貸款成數僅達29％？鄭文在細查後發現，貸款不足，是因為陳小姐購買的2層樓透天店舖，一樓用途為店舖，但二樓用途則為住家，謄本記載為「住商用」，因此被判定為高價住宅，才會出現貸款成數如此低的情況。

鄭文在表示，根據目前央行的房屋限貸措施，第1戶通常無過多限制；第2戶就要本息攤還，沒有寬限期；第3戶，除了沒有寬限期，貸款成數也限制於4成之內。

除了購買戶數的限制之外，還有早年祭出的「豪宅(高價住宅)限貸令」，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成，高價住宅定義，台北市7000萬元以上、新北市是6000萬元以上、其他縣市是4000萬元以上，影響購屋者的自備款成數，不得不謹慎面對。

鄭文在說，店鋪如果是自用用途，不受豪宅限貸令規範，但如果是想當包租公、包租婆，他提醒，由於台灣有許多「住店」的存在，購買商鋪前，務必先確認該棟樓的不動產的用途別，才能避免銀行核貸成數不足，無法履行買賣契約，造成違約問題。