獨家／日幣大跳水！「雲林房價」就能買大阪？專家：四大風險 當心慘賠

記者陳韋帆／綜合報導

▲日幣大跌，日本不動產引起台灣網友關注，認為是可以投資的時機點。（圖／翻攝自pexels）

台日幣匯率持續維持低點，日幣對台幣匯率僅1：0.22，甚至有人聲稱用台灣雲林價就可以在大阪置產，爽賺租金報酬外，還能享有高匯差。對此，台灣精算專家與日本不動產專家皆指出，「想要賺匯差的想法沒問題，但要留意其中的風險，還要挑對地點、搞懂稅率，才不會慘賠出場。」

▲錢妙玲表示，現在日幣匯率正低，確實是日本置產好時機，但要留意相關風險。（圖／錢妙玲提供）

日本台灣不動產協會創會會長錢妙玲表示，目前日幣大跳水，相較美元僅過去2/3價格，確實適合投資，房價雖然仍在高點，但還是很划算。不過她也提到，「買之前自己一定要做功課，買對地點，不要蛋黃區也不要郊區；選對仲介；搞懂稅務。每件事情都很重要。」

錢妙玲說明，目前日本市區新房子投報率約落在4~5%、老房子約6~7%，郊區則可能高達9~10%，不過，投報率越高，代表風險越高，以郊區來說，如果租客退租，及有可能空租一段時間，且要脫手時，也較難找買家。

此外，房貸部分也亟需留意，台灣有八大銀行在日本有分公司，但金額若低於5千萬日幣通常不願意承保，且非東京都以外的區域，多數不願承貸，當然並非全部，但還是必須先打聽清楚。

另外，稅制部分，日本人對於外國人購屋，會先有一筆房屋總額20.42%的稅金預扣款，另外還有消費稅、營業稅、源泉徵收稅等，複雜程度不低於台灣，雖然會有稅務師幫忙，但還是要先搞懂，才不會賺了匯率、租金，卻賠了稅金。

最後，錢妙玲還提醒，日本跟台灣一樣有違建、凶宅等問題，雖然名詞不一樣，但邏輯上大同小異，雖然日本也規定必須登載，但也會出現隱瞞等情事，所以仰賴一個可信任仲介其實也相當重要。

▲周昆立表示，日本稅金相較台灣重了不少，投資人應先確認，避免被套牢或慘賠出場。（圖／記者陳韋帆攝影）

元宏不動產加值平台創辦人周昆立則指出，日幣的跌勢確實會引起投資人在日本置產的興趣，但並非穩賺不賠，仍有四大風險須注意。

一、日圓貶勢恐尚未結束

在極端鷹派升息的聯準會和極端鴿派的日本央行下，目前美日利差持續擴大，而日本央行堅目前持寬鬆貨幣的政策方向，已有分析師預估日圓恐將繼續下跌，未來一旦再跌個10~20%，現在進場買日本房子一樣有套牢的可能。

二、 日本房產持有稅並不低

有人認為目前日本買房可以賺匯差外，還可以賺租金收益。對於這點，目前在台灣買房收租，每年收租投報率確實大概只有2~4%左右，真的不高，而目前日本不動產的租金收益率大概可以在4~6%左右，甚至更高，確實感覺有利可圖。不過，民眾需注意日本的房產持有稅並不低。

在台灣房產每年持有成本的「地價稅」與「房屋稅」因稅基因都遠低於市價，可能只有市價的20%左右，因此導致在台灣持有房產相當輕鬆，但是日本的持有稅，如固定資產稅+都市計畫稅的稅基是高於台灣的。以固定資產稅來說，在日本持有房地產的人需要繳納，其稅基通常是市值的50%-80%，也導致日本持有房產的稅額並不會太低，恐將壓縮房屋收租實際的投報率，甚至如果房子租不掉，屋主還會面臨龐大的持有與管理成本。

三、 日本房產賣屋短期交易一樣課重稅

民眾如果購買日本房產，未來賣屋時，需繳納「讓渡所得稅」，這稅負與台灣的「房地合一稅」相同，會根據持有房產的時間來有不同稅率，短線交易一樣課徵重稅。購買日本房產的民眾，如果不想被課重稅，恐都要有長期持有的打算。

四、 全球房市有高點反轉跡象  現在買房可能偷雞不著蝕把米

今年全世界進入升息循環，特別是下半年美國寬鬆貨幣政策告終，導致熱錢退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4千點，今年下半年房市交易量能也開始降溫，估計今年全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬~33萬之間，較去年的34.8萬件下滑。

周昆立提醒，目前低迷的房市買氣如果繼續延續下去，房價恐也很難持續向上，此時進場買房，除非價格夠便宜，不然不論是在日本或是台灣都有一定的風險，可能會偷雞不著蝕把米。

★ 三立新聞網提醒您：

內容僅供參考，投資人於決策時應審慎評估風險，並就投資結果自行負責。