MyGonews地主出售前「請做這件事」方便管理

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

有土斯有財！土地越多筆、面積越大，表示財富驚人，多多益善。如果是虛有其表，那可能就麻煩了。正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，如果您買了1間房屋，您希望有幾張土地所有權狀？正常的配置是1筆1棟，也就是1張房屋所有權狀，加上1張土地所有權狀。管理上方便，出賣時也單純，但是，我們曾經遇過1張房屋權狀，配上30張土地權的情事。這時不是有土斯有財，而是買方快哭出來！因為過戶代書費會因為土地筆數的增加而增加，為此付出較高的代書費。

▲地主出售前「基地合併」方便管理（圖／翻攝自買購房地產新聞）

 
為什麼會造成如此的困擾呢？因為當初地主合建時，少了一個土地合併的申請，所以才會造成後續的買方的困擾。可以再申請合併嗎？當然可以，但是早期的地主可能只有少數幾個人，申請時必須全體同意，相對容易。但是，現在房地出售後，共有人可能數百人，全體同意就相形困難了。
 
個案中地主只有1人，合建的土地有3筆，如果不在出售前辦理合併，未來買方都會有1張建物權狀，3張土地權狀，持有面積一樣，但是相對複雜，所以在建物的使用執照下來前，我們建議地主先辦理土地合併，把土地產權單純化，地主也從善如流，配合辦理申請及用印。
 
但是，該土地有向銀行辦理貸款，所以有抵押權設定的存在，按照規定，辦理土地合併時，如果有抵押權的存在，必須抵押權債權人同意才能辦理，抵押權人同意是銀行總行的權限，非銀行經理同意就可以辦理。
 
於是，分行給了地主軟釘子碰，請我們的地主打消念頭，就維持3筆土地登記給買方吧！依據地籍測量實施規則第224條規定：土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。.....二、設定有抵押權時，應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數土地上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。經確認後發現，該3筆土地系銀行的共同擔保債權，並不影響抵押權人的權益，所以合併免附抵押權人的同意書。
 
依法有據後，我們立即向地政事務所申請土地合併的手續，順利的將土地合併成一筆，爾後，買方取得該社區的產權只要一張土地權狀，一張建物權狀，單純許多。
 
如果您是合建的地主，或是自地自建的地主，記得建物使用執照下來之前，多一個土地合併的手續，可以讓每一個買方的產權相對單純，因為土地持分面積才是財富的象徵，但是，土地權狀的張數卻不是財富的象徵，還可能造成日後過戶的困擾。

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