老屋改建將是影響未來房價　和房市發展的最關鍵因素？

文 / 胡偉良

根據不久之前的一份民意調查顯示，愈來愈少的民眾會在購屋時選擇三十年以上屋齡的老屋，其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有一％的人會接受，而其他縣市的接受度分別為台北市四％、新北市三％、台中市三％、高雄市六％等。

願購買老屋自住的人已經愈來愈少

相信如果把屋齡上拉到四十年以上時這個比例會更低，屋齡到五十年以上時恐怕就不會再有任何需求了。也就是說，除了一些坐落在蛋黃區的老宅，可能還勉強存在著「租」的需求外，地點不好的則可能淪為「棄屋」，這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升，加上年輕人已經不像他們的前輩一樣接受老屋那種簡陋的生活環境，所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象，只要買得起，大家都會「捨老屋買新屋」。

二○○三年以後依照新耐震法規興建的房子，在民眾愈來愈重視居家安全後，需求可望日漸提升，且因供應量有限而行情會日益走俏；但另一方面，老屋卻因殘破、滲漏、壁癌、格局、隔音不佳，而乏人問津，最後房價將因老屋造價歸零，而走向僅剩地價的慘狀。

不僅如此，又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分，加上土地處分不易，以致連地價都因而貶值，因此假使老屋的坐落地點不夠優的話，可以預見，這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。

黃金 vs 糞土，成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建？緣自貪婪及錯誤的認知。
本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會，很可惜因為一些認知上的錯誤，使得這些老屋的屋主一再錯失良機，而現在都更及危老改建的營造成本大漲，加上當前新屋房價已高，再往上攀升的機會已經不大，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局，並因而徒呼負負。

民眾不積極參與改建的主要原因：
(1) 誤以為公寓因擁有較多的土地持分，所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓，所以土地愈來愈稀有」的涵義，以為公寓因擁有較多的土地持分，所以價值很高。殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」，加上「基地面積夠大」，能符合開發的經濟效益和規模。

但是一般公寓因為土地產權屬於全棟住戶所共有，除非大家都有共識，否則要完成改建並不容易；因此公寓屋主所持有的共有土地的價值尚需計入爭取住戶全部同意改建的整合成本。這也是為什麼市面上的持分土地，其市場價值會小於完整持分土地的原因；加上老屋的基地面積通常不大，單獨開發並不經濟，而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建，將再因參與者多而難上加難。

(2) 以為老屋改建是別人求我，所以我有條件拿翹

雙北市不久前即曾被選為「全球天災前十大高風險城市」，老屋屋主若還抱著等待別人來找你，或人家找了你，你卻推三阻四，自以為「老屋改建是別人求我，所以我有條件拿翹」的心態，那不僅是斷送了改建住新屋的契機，更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。

畢竟，改建後「房屋單價提升」、「權狀面積增加」這樣的好康是「不勞而獲」，因而絕不可能是每個人或每天都會有的「天上掉下來的禮物」。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑，加上資訊透明化的結果，都更（或老屋）改建已不可能像以前那樣享有暴利，老屋的所有權人若不能認清此一事實，只會平白錯失機會。

(3) 以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多住戶因為住慣了原地區，總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶，具有絕對的稀有和獨特性。
固然老房子、老區域因為發展的較早、較久，不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備，但是也因為屬於老舊區域，所以既存的道路、巷弄都比較不完善，若不能改建，等房子更老了，房子更不適合居住時，整個區域不免走向衰敗沒落的命運，國外已有太多的類似案例。

生活水平的提高，造成老屋價值的貶損，漸漸的老屋只能提供方便性的功能，也就是只適宜「出租」使用，而沒有「保值」和「增值」的功能，而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加，地利的優勢也會逐漸縮減。

(4) 年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀，這些老人家總是覺得自己年紀大了，等下一代繼承之後再來改建好了，但是依現在的狀況來看，都更改建的分回坪數愈來愈少，也許在改建之前發生了天災，等到那時再後悔可能都來不及了。

(5) 人心的貪婪

很多住戶一方面怕建商賺太多，另方面又怕分的比別人少，因此總想成為最後一個簽約的人。他們認為最後簽約，除了可以清楚其他住戶的分回條件之外，更可以乘機多凹一點，而且有這種心態的人還不少，結果一個改建案推動下來，總是有一堆住戶，口口聲聲「我沒有問題，我同意改建，但請先和其他住戶談妥。」結果呢？很少人願意做第一批的義勇軍，大家都準備當最後一戶的簽約戶，因為那時他可以簽到最好的條件。

所以很多曾參與過危老改建的都有這樣的體認，改建的技術不難，讓利也可以接受，最怕的是無上限的貪婪需索，尤其是建商在投入了大量資源（資金、人力）之後，對於需索變得騎虎難下，這時到底接不接受呢？

(6) 因為無知產生的抗拒

俗語說：「窮生奸計方能富，富長良心方能安。」大部分的人因為賺錢不容易，所以常怕吃虧，甚至還有一夕致富的投機心理，因此常易在改建中提出一些不合理的要求，一方面是拒絕改變的心理，另方面則是想要不勞而獲，藉機一夕致富，結果往往造成改建破局，害了別人也害了自己。

唯有能夠破除這樣的心理，改建才能成功，而這也正是整合困難的原因之一。

從現實環境來看，台灣現存的房子真的是太老舊了，光是四○年以上的老屋就占了整體建築物超過二一％的比例，加上早期的營建相關法規缺欠、施工品質較差、違規使用盛行，嚴格來看，幾乎只有在九二一大地震（一九九九年）後依新法規設計、施工的房屋才比較符合結構安全的要求，而這些合規的房屋比例竟「只占了全體房屋不到二○％的比例」。

（圖／翻攝自住展房屋網）

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

愈早改建效益愈大，老屋能否成功改建常在一念之間

也就是這樣的一個背景，促成了危老條例的誕生。

很可惜，再好的政策到了台灣似乎總會質變，危老條例推動迄今，表面上看似蓬勃發展，但卻潛藏著風險與危機，民眾看到的不是安全而是利益，究其原因是民眾的心態和思維，只看到表面的利益，而輕忽了危老的真正目的。

從實務上來看，通過危老改建後，房屋價值一定大增。以雙北的四層公寓為例，改建後，台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加五至十五％，單價則可以增加三五至四五％，因此價值至少可以提升一‧四二（一‧○五×一‧三五)倍，再加上車位，至少增值一‧五倍；而新北市的權狀坪數則可增加三○至四○％（新北市的法定容積可達三○○％，是台北市二二五％的一‧三三倍），房屋單價可以提升三○至四○％，房屋價值可以提升一‧六九（一‧三×一‧三）倍，加上車位，價值可以提升一‧七五倍。照理說，在這樣的大利多情況下，改建應該是如火如茶的受到全民歡迎，遍地開花，但是事實是否如此呢？

其實並不是這樣。理由是，整合不易，為什麼不容易？答案很簡單，危老屋主的觀念、思維跟不上。
一方面，這些屋主都已經年紀大了，觀念固執守舊，也習慣於目前的老屋、老環境；他們當中的大多數也離開職場，沒有固定收入，因此，很多繳不起改建後的大樓管理費；還有很多則是拘泥於改建之後，室內坪數變小。

容積率不夠（300％以下）、房價不夠高的地區，很難換回原來的室內坪數

當前，台北市的住宅區四層樓以上的改建案，因為受限於法定容積二二五％，因此改建後幾乎都無法室內一坪換回一坪，因此不願改建。

認真來看，上述那些問題本來都不應該是問題，像是繳不起管理費，可以把改建後分回的車位出租；介意改建後室內坪數分不回的人，何妨換個思維，參加改建，再將改建後的房子賣掉，賺了五○％的增值利益，再用原來的房價買回同樣大小的老公寓居住，不就行了？這是一個很簡單的理財觀念，但是就是有很多人想不通。

至於想藉由當釘子戶來要求分回更多，已經不再行得通了，太多因「想要多要」而被放棄的案例，在我們的日常生活上屢見不鮮。

作為一個都更危老改建的推動者，我們看到一些已經開始呈現的現實問題，即當前從事營建工作的基礎人力已經愈來愈不足，很多勞務工作已經找不到足夠的施工人員，因此，日後工期拖長、造價提升，勢所難免。

也就是說，縱使老屋屋主有意願，改建愈晚，日後的改建機會將愈來愈小、分回坪數會愈來愈少，因為改建成本會愈來愈高，因此，及早把握機會和沒有抓住機會的，會在這一波的危老改建浪潮中，形成財富上的分水嶺，沒有跟上的，將窮上加窮，難以脫離貧窮的宿命，反之，搭上改建列車的人，將可藉此賺到時機財，讓自己的財富倍增，而這也正應驗了聖經上的馬太效應：富者、還要更多；窮者，僅有的一點，也要拿走。

本文收錄至凱昕出版社預定二○二三年二月出版之《房產必勝勝經》；作者：胡偉良

（圖／翻攝自住展房屋網）