獨家／矇眼搶第一？法拍屋標脫價飆升　專家四大示警：當心一次就套牢！

記者陳韋帆／台北報導

▲2022年法拍移轉2,138件，其中又以20坪以下小宅佔比47.9%最高。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

2022年Q1~Q3全國拍賣(法拍)移轉棟數出爐，根據內政部資料，去年1~9月法拍移轉棟數2,138件，其中又以20坪以下小宅佔比47.9%最高。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，「2020~2022年房市活絡，流入法拍市場物件稀缺，但仍有2,138件，顯見不少人面對高房價，選擇到法拍市場撿便宜，不過，房市已開始反轉，建議要慎選物件，不要矇著眼買，當心套牢！」

根據內政部資料，2022年Q1~Q3全國住宅拍賣移轉棟數，25坪以下住宅(小宅)交易佔比47.9%，直逼5成，成為最熱門法拍產品。另觀察六都小宅交易佔比，依高低排序，台南市55.6%、台北市54.2%、高雄市53.3%、新北市50.6%、台中市43.8、桃園市41%。

周昆立表示，房價居高不下，有機會撿到便宜的法拍市場，自然成為小資族進場的選擇之一，以台南來說，家庭可支配所得位居六都之末，房價近3年飆漲卻位居六都之冠，成長幅度逾3成，可見不少民眾購屋壓力驟然攀升，只能越買越小。

傳統觀念上，參與法拍投標，是有可能便宜買房的一種方式，但周昆立也提出四大警告，提醒民眾務必注意！

一、我第一標就搶到　好棒棒？

法拍行家投標時，通常會以法拍標的價值至少8折以下出手，一般法拍程序上，第一標通常是8折、第二標64折依此類推至第四標，所以通常都是第二標後才會考慮是否出手。

但近年不少民眾初入法拍，第一標就急著出手，屢屢出現9折、甚至95折的標脫價，事實上，法拍屋有許多問題，包括「是否點交、有無租約」等，甚至還可能有「看不到的危機」，如前屋主誓死不搬，問題不少，建議自住用務必先了解市場，同時詳讀法院筆錄，再行決定是否參與投標。

二、銀行鑑價、利息大不同

雖然法拍屋的價格會比市場價低上1~2成左右，但法拍前置金額龐大，除了要繳交20~30%的保證金外，順利得標後還要在7日內繳清全部屋款。

即使目前部分銀行有提供「法拍屋代墊款」的業務，但是利率普遍不低，想買法拍屋的民眾要特別留意。

三、小宅恐供過於求　入手前宜三思

近年不少建商主打「低總價」狂推小宅，截至2022年H1，全國「20坪以下」小宅的空屋率高達16.38%，居所有坪數之冠，宜蘭縣、金門縣及臺東縣的小宅空屋率甚至都大於30%，等於每3~5間小宅就有一間是空屋，顯見小宅有供給過多或投資客過多的問題，在空置率偏高下，購買小宅有一定風險，建議購屋民眾在入手小坪數住宅前，應多看多比較，結合自身實際需求加以考量，別輕易貿然進場。

四、房市高檔反轉　銀行放貸恐調整策略

《平均地權條例》修正草案三讀通過，目前房市面臨高檔反轉時刻，以過往房市反轉經驗來看，銀行普遍都會緊縮放貸，坪數過小的套房小宅產品都是首當其衝，不僅容易買氣大減，房價修正幅度也會高於其他住宅產品，此時隨意貪便宜購買小宅產品，未來若房市真的持續下修，套牢或賠售機率將大增。

周昆立表示，目前房市前景未明，房價修正機會不小，這時買房要更更重保值效果，除地段外，民眾買房還要更看重價格，只有大幅低於市價的物件，防禦性、保值性才會比較高。

他提醒，想買法拍屋之前，還是要多做功課，除非具有一定目的性，否則應當「避免高價搶拍、避買蛋白及蛋殼區、避買超高齡老屋」，否則房市急轉直下後，自住需求將變成買在高點，投資需求則直接套牢。

★ 三立新聞網提醒您：

內容僅供參考，投資人於決策時應審慎評估風險，並就投資結果自行負責。