獨家／賣違建！電線桿上的「小蜜蜂」陷阱　你賭一把300萬恐瞬間消失

記者陳韋帆／台北報導

▲專家指出，售屋廣告的「使用坪」，就是指坪數夾帶違建，購屋族千萬要小心。（圖／記者陳韋帆攝影）

路上陷阱多，貼在電線桿上的「售屋廣告」也要當心！新北市一張售屋廣告標榜「使用30坪」，然而，使用2字寫得特別小，不仔細看還難以察覺。專家指出，依照這種寫法，八九不離十含有外推違建，工務局則提醒，新北市並沒有所謂的緩拆條例，切勿被錯誤資訊誤導，導致自身權益受損。

▲陳傑鳴表示，違建會有「貸款限制」、「報拆」兩大問題。（圖／記者陳韋帆攝影）

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，房仲在路上電線桿貼的廣告俗稱「小蜜蜂」，當我們看到「使用坪數大」等雷同關鍵字時，就要留意該房屋物件有違建，若是一樓，通常是外推，頂樓，則是加蓋居多。

他指出，違建的坪數，通常會以單價3~5成不等加總到售價上。舉例來說，如果1坪房屋為40萬，權狀30坪正常房屋、售價1200萬；權狀坪15坪、違建15坪，使用坪30坪的房屋，售價就有可能變成40萬*15坪＋20萬*15坪＝900萬。

陳傑鳴說，同樣有30坪的居住空間，總價卻硬生生便宜了300萬，乍看之下相當划算。不過，無論是何種型態的住宅違建，都要特別留意「貸款限制」、「違建報拆」兩大問題。

貸款限制

銀行評估房屋價值，主要從區域行情、建物權狀推估，違建部分並不會計入權狀，以上述舉例來說，如果是15坪權狀、15坪違建，銀行僅會以600萬做為總價評估，假設貸款7成，核貸後僅會取得420萬，但購買價是900萬，等於自備款必須準備480萬，自備款比房貸還要多。

違建報拆

不少仲介都會以民國84年以前蓋好的違建有緩拆條例告知消費者，實際上，該緩拆條例是台北市的地方自治條例，也就是說，台北市之外都沒有緩拆一詞，而是全部排拆，拆與不拆，完全看各縣市府的自治條例，且許多縣市法令上有許多模糊空間，可以說是想拆就拆，以上述舉例來說，如果一買就被拆，等同瞬間損失300萬，得不償失。

▲工務局表示，新北市沒有所謂的違建緩拆，呼籲市民切莫以身試法。（圖／記者陳弋攝影）

由於該「使用30坪的售屋廣告」是在新北市發現，記者詢問新北市工務局，工務局表示，「新北市並沒有緩拆條例，而是以98年6月25日為劃分新舊違建，全部依序排拆，對於有影響公共安全、公共交通、公共衛生疑慮者，則優先拆除，呼籲市民切勿以身試法。」