爛尾連環爆！建商落跑只能啞巴吃黃蓮？專家直指「4大漏洞」要修法

2023/09/30 13:24:00

圖、文／鏡週刊

危老都更搭上法令「特快車」加速審查，已成為北市老宅更新的主要途徑。（圖／鏡週刊提供）

▲危老都更搭上法令「特快車」加速審查，已成為北市老宅更新的主要途徑。（圖／鏡週刊提供）

《危老條例》於2017年上路，最重要3大優勢是基地面積無限制、容積獎勵高、審核流程短，也就是說，小基地也能改建、危老容積獎勵上限30％，100坪老宅可蓋回130坪新房屋面積，危老都更搭上「特快車」加速審查，成為北市老宅更新的主要途徑。

原本良善的立意，卻因建商與民眾之間存在高度資訊不對稱，6年來彷彿「摸著石頭過河」由於缺乏政府監督把關，導致危老都更建商落跑屢見不鮮，不僅買戶遭殃、連地主戶也啞巴吃黃連。本刊採訪專家，一致認為4大漏洞必須重新檢討。

泊山妍承購戶靠律師火速發函、爭取「受益權人」變更為買方，再由瑞興銀行信託專戶退款，才能取回6成預付款，可說是史上最幸運的買方；事實上其他爛尾案，當建商倒閉跑路時，依據履保帳戶受償順位，消費者只能無奈殿後，口袋掏出去的錢多半要不回來，專家提出4大建議，保障買方權益。

1、建商財務是否健全

「嘉源建設的資本額7,500萬，竟能承做總銷金額13億的危老重建，如果碰到工料雙漲、土建融貸款不足等因素，建商倒閉跑路，最終損害最大的是消費者。」消基會董事長吳榮達說，嘉源建設是個小建商，卻在北市北投區、大同區承作總銷金額達13億元的危老重建，他呼籲政府對預售屋的管控，應該從「誰有資格蓋」開始管起。

2、修法《消保法》，消費者同等地位受償

時代力量立委邱顯智以10多年前的華隆案促使《勞基法》修法為例，「華隆紡織惡意關廠，勞工自救抗議、追討薪資，最終促使政府修法《勞基法》，提升勞工地位，第28條規定，勞工的資遣費應與銀行的抵押權同一順位受償。」

殷鑒不遠，邱顯智強調《消保法》也應該修法，在預售履約擔保制度中，讓消費者和銀行債權同一順位受償，「我們台灣很難一次進展到像德國法令那樣，勞工、消費者必定優先拿回，但至少要提升到同等地位、一起分配。」他說。

3、速立建經專法

而目前「預售屋買賣定型化契約應記載事項」履保機制，管制「價金信託」的源頭法規仍不健全，無法防堵建商與建經公司任意挪用資金，除了信託公會正研議限制動支範圍之外，消基會也呼籲，應速定《建築經理業管理條例》才是正本清源之道。

4、信託擔保委託人，應改為買方

依據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第7之1點規定，價金信託的委託人是賣方（即建商）而非買方（消費者），可見消費者承擔的風險依然存在，因此消基會主張，內政部應亡羊補牢，將信託擔保的委託人改為「買方」。

一旦建商無法依約完工或交屋，這筆價金信託的剩餘財產，即可按比例完全退給所有承購戶（消費者），不會再將其他中下游廠商的賠償（如管理銷售、廣告行銷、建築師、設計費等費用）一併列入受償分配，使消費者能夠退回的價金大幅縮水。