獨家／囤房稅2.0誰會死？全台餘屋爆量8.2萬戶　他曝「這種建商」超危險

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，一旦「囤房稅2.0」草案正式通過，勢必對體質不良建商造成衝擊。（圖／記者陳韋帆攝影）

財政部今(112)年力推「囤房稅2.0」草案，可望今年完成修法、2024年7月上路，建商部分也無倖免，未來若新法稅制上路，稅率也有有所攀升。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，「草案通過，最危險的建商就是，就是公司資本額與建案總銷落差過大的情況，代表財務槓桿大，一旦碰上升息或利空，就有可能倒閉或跑路。」

囤房稅2.0草案，除了原本採各縣市規劃改採全國總歸戶外，建商待售房屋（餘屋）課徵稅率上，原1.5%統一稅率，將改為2年內課徵2~.36%、2年以上2~4.8%。

依照目前囤房稅2.0草案，以及「有可能升息」環境下，估計有機會洗掉一波體質不良建商，舉例來說，近一年爆爛尾樓的北市建案「泊山妍」、「嘉源埕驛」，嘉源建設資本額僅7,500萬，卻硬生生啟動了總銷約13億的2個建案。

後來也傳出嘉源建設原負責人陳俊良疑似早已進行脫產動作，其女婿大家地產董事長「大家地產」、「大家營造」負責人卓家雄也迅速透過公關進行切割。然而，事實如何，受害者們僅能靜待司法調查。

陳傑鳴表示，前2~3年房市大多頭，建案如雨後春筍冒出，不少建商以小資本額興案，如今預售屋市場在政府打炒後，進入冷卻盤整期，消費者選擇預售案時，確實對於建商資本額、背景都應特別謹慎。

他也指出，囤房稅2.0草案一旦通過，可能出現的「預售屋」市場三大利空如下：

一、建商餘屋量大

依內政部最新數據顯示到去年底全國「待售新成屋」(5年內未售出的新建餘屋)8萬2,307宅，創史上新高，與2015年Q1的4萬5144宅相較，幾乎快翻倍，顯見市場新屋買氣跟不上供給，去化速度相當慢。一旦囤房稅2.0實施，建商很可能就會需要面對餘屋賣不掉、持有稅賦大幅提升的困境。

二、「新成屋稅基高、輕稅期」太短

目前預售屋難賣，新屋去化慢，稅率攀升加上輕稅期短，而且，房價居高不下情況下，新成屋稅基成本自然不低，對於財務槓桿操之過大、體質不良建商而言，極有可能降價出清，而稍有不慎，更有可能因此跑路或直接倒閉。

三、房價漲不動、買氣差　建商成本轉嫁不易

面對稅務成本，建商過往經常以轉嫁成本方式到消費者身上，如果房市熱，就會成為房價上漲理由之一，仍有買盤願意埋單，然而，目前政府打炒、資金熱錢退潮、可能升息等利空因素下，預售屋買盤不如過往，欲利用漲價轉嫁成本不易。

最後，陳傑鳴說，其實將體質不良建商洗掉一波，對於整體房市健康發展屬於好事，但對於消費者而言，如果現在要買預售屋自住使用，建議盡量挑選區位良好、建商體質好的建案，才能避免在房市前景不明現況下，不幸碰上爛尾樓，導致一生心血付諸流水。

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