東京新地標「麻布台之丘」　揭密日本都市再生奇蹟

《遠見》獨家報導開發商「森大廈」如何締造出「麻布台之丘」奇蹟。 

森大廈特任執行董事村田佳之，是麻布台從無到有的見證者之一。1988年進公司的第一個任務就是參與東京都港區「虎之門．麻布台地區」再開發事業，後命名為麻布台之丘。 

回顧35年前的麻布台，坐落著許多兩層樓木造建築，地形特殊，中間低窪、雙邊隆起，曾於地震時發生山崩，居民僅靠一條寬不及四公尺的單行道進出，消防車、救護車都難以進入而埋下隱憂。 

「不安全」的陰霾籠罩在麻布台上空，揮之不去。當森大廈決定提案開發，透過讀書會、成立準備組合（再開發組合前身）與居民長期溝通，並清楚描繪未來願景後，便獲得七成地主同意。

▲（圖／遠見雜誌提供）

三大貢獻換得990％容積率，打造緊湊城市 
麻布台之丘得以成功，關鍵在日本與時俱進的都更政策。麻布台剛好位於劃定的都市再生特區「東京都港區」內。森大廈提出「打造國際商業與交流中心，建構都市基礎設施」「營造友善外國人生活環境」「強化防災能力，提升城市環境」三大規劃內容。

東京都都市整備局（相當台北市都發局）評估開發案帶給城市的三大貢獻後，「決定將整體容積率的上限從350％調高到990％，」都市計畫政策部開發企劃課長飯塚睦樹說明，麻布台拿到高額獎勵的原因。 

村田佳之不諱言：「政府的大力支持，對麻布台的開發助益甚大。」 

森大廈才得以藉助高容積率，打造「以人為本」的綠化城市，盡可能「向上向下」推展，將各種生活機能藏在大樓裡；將美術館、商店街規劃於地下。 

於是三棟超高大樓、四棟低層建築拔地而起，揮灑出錯落起伏的天際線，既滿足300戶地主的居住需求，還能騰出更多公共空間，開闢2.4公頃的花園綠地。
 
「我們想讓天空瀰漫希望、地上綠意盎然、地下充滿喜悅歡樂，營造宜居的休閒環境，」村田佳之面露微笑說，希望麻布台能成為具有多種功能的緊湊城市。 

其中，「森JP塔」正是日本最高的摩天大樓，站在33樓觀景台，幾乎可平視東京鐵塔。《遠見》隨機訪問遊客，均為此而來：「可以看到很近、很大的東京鐵塔，就在你面前，強烈建議可以來麻布台之丘看看。」 

然而，興建日本第一高樓並非森大廈的目標。村田佳之強調，想種植大量樹木，最終才變成摩天大廈，這只是結果，「三菱地所390公尺高的火炬塔去年9月開工，我們一點都不在意會被超越。比起建物的高度，我們更重視綠色與福祉，以及城市的整體規劃」。 

早稻田大學理工學術院教授後藤春彥予以肯定：麻布台做了很多綠化、節能減碳，而且做得很好，還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。 

麻布台100％採可再生能源供電，還引入AI根據天氣預報、營運績效資料預測負載，以最佳化模式供電供暖，建物的耗能比國家標準低了30％；並回收汙水的熱量做為部分熱源，每年可減少70噸的二氧化碳排放量。 

區內的便利商店也貫徹永續發展目標，裝潢採牛仔碎布重製的再生材料，以及木屑黏合加工的板子、舊紙漿等；另設有可口可樂「bonaqua飲水機」，供自備環保瓶的客人裝冷水或氣泡水，藉此減少對環境的負擔。 

從去年11月底開幕後，才短短9個月，不少台灣人都造訪過麻布台之丘。

【本文摘自遠見雜誌9月號；更多文章請上遠見雜誌官網：https://www.gvm.com.tw】