被劃公保地30年…不徵收、不解編　地主衰到爆動彈不得

文／CTWANT​

不少地主因名下土地被劃為「公共設施保留地」（公保地），不敢投入金錢開發自己的土地，政府也遲不徵收，多年來動彈不得。

一名台北市內湖區地主向CTWANT表示，他多年前繼承了大約16坪位於民權東路六段的山坡農地。這塊地是1990年代爺爺一家從雲林北上半世紀，原本想讓蓋家族宗祠落地生根，但為了基隆河截彎取直衍生的都市計畫，這16坪被當成公園綠帶，爺爺響應了政府，停止興建宗祠、保留了原始樣貌，一轉眼30年，眼見內科興盛、鄰居樓起，自己的公設保留地依然如故，「30年來繳交的地價稅像往水裡扔」。

無獨有偶，新北市新莊潭底地區公設保留地「高中一」用地地主之一健銘（化名）回想，1980年代，當時台北縣都市計畫用一紙公文就把他們家族的土地「封印」，那時家中商店剛好周轉困難，原本長輩想拿土地去抵押，潛在買家一聽到是公設保留地，就想到會不得開發，紛紛走避，最後是媽媽變賣嫁妝裁縫機救急，雖然困難度過了，但現在90歲的高齡老母至今想到此事仍不免遺憾。

▲新北市淡水區新市政土地，因被劃公保地多年，發展受限，與臨近高樓形成強烈對比。（圖／新北市城鄉局提供）

由於這類問題層出不窮，政府先採用容積移轉，讓建商用不到市價一半的公告現值買下公保地取得容積，再以近乎一比一面積方式轉移到新蓋大樓，政府不用出錢，建商也穩賺不賠。

都市改革組織秘書長彭揚凱說，因為建商蓋越多、賺越多，也讓土地受不了高強度利用，並打擊公共設施服務水準。因此政府打出「容積移轉折繳代金」（容積代金）政策，規定建商不能全部用捐地方式換容積，至少要有 50% 以上的新增容積「拿錢來換」，依照建案現址的公告地價計算，這筆錢則須專款專用，在同一都市計畫區內收購公保地。

▲都市改革組織秘書長彭揚凱表示，公保地收購必須要私地主「自宮」砍價競標，相當違背人性。（圖／CTWANT）

彭揚凱坦言，由於目前政府以容積代金採購公保地是屬於「競標」制度，每年各縣市政府會公告一定時間，要求境內已劃定為公設保留地的地主，自己去參與各縣市土地競標。但此類競標由縣市政府帶頭壓價格，地主必須流血自砍，壓低到縣市政府「滿意」的價格，往往只有公告地價3折不到，政府才會啟動收購。

彭揚凱痛批，政府畫設公保地，是有求於私地主，又要私地主「自宮」解決問題，完全違背人性。最後執行率不彰，再推給荒腔走板的法令，卻不願著手修法，實在難堪。他直言，最好的方式是將公保地一律「徵收」，但徵收必須比照市價，不能用公告地價再打折辦理，相形之下「容積代金」財庫根本少得可憐。他說，如要妥協現況，又想解決競標窘境，可以逐步加上條件過濾，比方規定「15米以上道路」、「已完成全案80%公保地採購」等條件，明確篩選出優先承購的標的，才能稍稍避免私地主必須砍價競標才能處理公保地的窘境。