胡偉良／都更改建風馳雲湧，對抑制房價上漲，功不可沒

文／胡偉良／品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長

▲大區域的都市更新，促進城市防災能力，實現都市再生的目標。( 圖 / 資料圖取自freepik )

近一年多以來，在政府政策號召下，台北市政府更是加大力度，在今年5月4日花蓮地震之後，推出了都更的5+3箭計畫，吸引了大量建商積極投入。近期 筆者投入都更整合成效卓著，除了完成不少完整街廓的都更整合外，更進一步進行鄰近街廓的大區域整合，像已完成了台北市松柏大樓公辦都更（原範圍為658坪）周邊共1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。

除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓改建外，整合鄰近街廓的改建基地面積更已達2500坪以上；近期在完成民生東路2個街廓，共計1700坪的都更同意書簽署後，目前正朝向鄰近6個街廓，共6000坪基地整合，並預計在一年內完成全區域的都更改建整合。

大區域大範圍的改建更能發揮都更效益
從國外的經驗來看，都市更新已逐漸從老舊建築的都市再生、防災性強化的“點”狀發展，擴大到街區整體環境改善的“線”與“面”的發展。而開發目的則由「土地高度利用與都市機能更新」轉為「創造地區特色景觀，建立永續經營機制」。

都更改建的範圍將朝向區域化、大型化
不同於過去1、2百坪的小基地範圍，都更改建規模的區域化、大型化將可使都市再生及改建更趨完善。大規模的都市更新除了老屋重建，達到都市更新的都市再生目的之外，還可以藉助提升耐震能力達到都市防災的目的，除此之外，更可經由增建公共設施來達到都會區的公益性目的。

 大規模及大量的都更改建是壓低房價的穿雲箭
大規模及大量的都更改建有助於增加房屋的供給，在房市供給量大增的情況之下，除了有助於減少原地主因換屋所需要的房屋需求(減少供給) 外，在容積獎勵下增建的部分又可以增加房市的供給量，因此一方面房市的供給量增加，另一方面房市的需求量減少，兩者疊加之下，應該有助於降低房價，這才是從宏觀整體上降低房價的有效辦法。

現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大的作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成都更改建房屋造價提升，因而造成都更的房屋在市場上反而售價更高，甚至推升了整體房價。但是當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。