樓市血雨／央行打房斷金流鎖喉？專家曝「最快這時間點」：會腥風血雨

記者李育道／台北報導

▲中央銀行總裁楊金龍（圖中）宣布第七波選擇性信用管制。（圖／記者李育道攝影）

為遏制房市過熱，中央銀行總裁楊金龍昨(19)天宣布第七波選擇性信用管制，除了調升存款準備率一碼（0.25%）收緊資金外，更揮了「四記重拳」，宣示教訓投機客與炒房族的決心。專家分析，此次央行再次緊縮行庫銀根，並配合「二戶限貸令」等信用管制措施，將抑制自疫情以來的過熱房市。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為五成，還降豪宅貸款成數三成，同時為避免建商囤屋，大降餘屋貸款為三成，比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋。

徐佳馨指出，房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

▲楊金龍說明，新政策第二戶購屋貸款者，限貸5成，且無寬限期，全國適用。（圖／記者李育道攝影）

至於首當其衝族群為何？大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，此波打房首當其衝為換屋族群，尤其是在疫情後約2至3年前購置預售屋的消費者，近期即將交屋，適逢近期銀行滿水位與目前央行第七波打房等影響，自備款金額要拉高不少，對一般換屋民眾而言，購屋負擔明顯加大；第二則是高資產、囤房族群，此類族群若要再購置第四間新房或高總價住宅，最高貸款僅到3成，需準備高額自備款，不僅負擔加大，且適逢打房房市前景低迷，推測對經濟局勢敏感的金字塔頂端族群，會先將金流移往股市或其他投資工具，也因此高總價市場恐怕會持續低迷；第三是建商方面，由於餘屋貸款成數限縮至3成，會讓建商加速銷售手中餘屋速度，可增加新案市場供給量，但也因應整體市場局勢低迷，恐怕銷售上也會有不少難度，對業者而言市場寒冬將提早到來。

賴志昶表示，自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」，因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭，將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出，有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。不過是否出現民眾期待已久的房價下修，賴志昶補充，自疫情以來全台房價飆漲，且漲勢目前仍未見頂，因此就算買方因限貸無法交屋，預售買方可透過轉約、解約解套，若比較多年前預售入手價位，恐怕早期入手買家還能賺得一手。不過，在市場買氣全面下滑情況下，部分房市較無前景性區域，買氣慢慢消風，中長期若持屋者槓桿開太大致使周轉困難，有望出現甜甜價脫手，但也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來打房難度更高。