獨家／買房拒當冤大頭！房仲「售後不理」　律師曝：仲介責任恐涉刑事

記者黃翎瑄／高雄報導

▲張女痛批房仲處理的態度相當消極，甚至拿拆除大隊來強逼退讓。（圖／翻攝畫面）

高雄市三民區25歲張姓女子去年7月透過房仲購屋。買房才不到半年，整棟透天便出現漏水情形，張女也開始與賣家及房仲協調修繕事宜，但卻不斷聲稱漏水區為鐵皮增建區不附瑕疵擔保，讓張女相當無奈，痛批房仲收了錢就「售後不理」。對此，律師李思漢也指出，原則上除非合約有特別排除擔保範圍，否則不論是否為增建（違建）都是屬賣方瑕疵擔保責任的範疇。

回顧全案，張女去年7月透過房仲在三民區金鼎路上購入一間三層樓透天，並於9月完成交屋。起初，整間房子並無異狀，直到山陀兒颱風侵台後，才發現家中各處都有嚴重滲水的情事。張女也連忙通知修繕師傅前來檢查、估價，並將結果與房仲協調，希望能與前屋主討論修繕費用事宜。

然而，屋主卻堅持3樓為鐵皮增建區，並不打算附瑕疵擔保，甚至修繕師傅也必須得用自己人，全案只願意負責2萬5000元，讓張女傻爆眼。而房仲則表示該區本就違建，若不服就走即報即拆的程序，請拆除大隊來處理，讓張女聽了相當氣憤，認為房仲收了服務費卻不協助協調，而賣家的態度也讓張女感到相當無言。

對此，律師李思漢表示，關於物之瑕疵擔保責任（包含減少價金、解除契約、損害賠償）的範圍，原則上是屬於「全部的買賣標的」。換言之，只要是雙方在不動產買賣契約書明確約定標的，除非合約有特別排除擔保範圍，否則不論是否為增建（違建）都是屬於賣方瑕疵擔保責任的範圍。

▲律師李思漢認為，若房仲早知漏水狀況卻刻意隱滿買家，其責任恐涉及刑事。（圖／翻攝畫面）

李思漢也說，對於一般買方而言，房子是否漏水屬於「交易上重要資訊」，倘若有嚴重之漏水瑕疵必將影響房屋使用，房屋仲介未善盡民法第576條調查及據實告知義務，讓賣方在「不動產標的現況說明書中」有關「漏水」等事項勾選「否」。此時，依照民法第571條規定，房仲業者不得向買方請求給付仲介報酬。倘若能證明仲介對於漏水瑕疵早已知情卻刻意隱瞞，致使買方陷於錯誤，亦有刑法第339條第1項詐欺罪之刑事責任。

李思漢指出，依照民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，房屋仲介公司因房屋仲介執行仲介業務，未盡到調查及據實告知義務致買方受損害者，該房仲公司應與房仲人員就買方所受損害負連帶損害賠償責任。 
  
李思漢也強調，買家如何爭取權益，首先必須確認相關證據，可以先委請認識的專業師傅確認漏水問題的來源，並留下漏水相關證據，如照片、影片等。同時發送律師函或存證信函，雖然兩者沒有一定法律上強制力，無法單方面強制對方修繕漏水，但並非毫無幫助，這算是一種較正式的意思表示，通常代表你已經委請律師處理此事，並交由律師做第一線的協商溝通腳色。

李思漢認為，倘若對方仍不願意誠意解決問題，透過訴訟是唯一具有強制力解決方法，透過訴訟程序的證據調查及言詞辯論程序，才能徹底解決對方不配合漏水原因勘查及修繕問題。