怎樣才能挑對好房？「供需圈」發展成熟度很重要

文／范世華

 

對於大多數的民眾來說，購屋並不是一種「計劃性需求」。所以總是在時間、機緣、巧合的因素之下，才發現非得要買房子不可，當需求發生的「代誌」碰到了！不管當下房價行情高或低，就是必須要去面對，縱使無奈還是得接受。

 

 

而在挑屋、選屋的時候，大家都說「地段」很重要，可是好的地段在哪裡？有沒有房子賣？買不買得起？這都是問題…

 

好地段！「知道」並不等於一定就能「買得到」 

 

當然，如果是好地段的房子，不管什麼樣的房子都可以買，只是市場環境實際上「有沒有貨」的稀有性問題，以及價格預算「出不出得到」的個人問題而已！……因為不可能會有絕對便宜的好事，就等在那裡讓你輕鬆去撿的！ 

 

因此現實上真正適合您負擔得起的「好貨」，其實還是得仔細的比較，透過挑選的過程把它找出來，才會比較實在。如果懂得如何去挑，或許投資報酬最佳的房地產標的，也不一定非得要在最優質的地段裡找；成本也可能不一定要你承受幾乎負擔不起的「天價」門檻，才能夠保證你百分之百的選對標的。

 

依「供需圈」的開發成熟度決定地段並選擇不同之標的 

 

基本上大多數的人其實也會因為地緣性的關係或是個人習慣性的偏好，購屋選擇也不是每一個人都能接觸到某個都市絕對的精華地段，因此還是得在自己所屬的地區環境之中，找出「對」的標的！ 

 

在各個不同的都會城市或是不同的地方城鎮，都會有它特定區域房市的「供需圈」範圍，也就是人口集中消費、休閒、就業、就學……等等相關於居住生活所需，相互有著密切關係的一定區域範圍，我們在選擇不動產標的時，在各個不同「供需圈」裡，便要考量該地區的發展成熟度，先找出該地區的好地段，再以各別標的類型商品之市場性或特定價值，依照一定的程序步驟，做出適當的決策與選擇：

 

１、都會中心

 

　步驟1：全區都是好地段

 

　步驟2：標的－預售屋、成屋（皆可）

 

　步驟3：型態－市場性原則（純商、純住、純辦）

 

２、供需圈發展成熟區域

 

　步驟1：地段－捷運站（交通）

 

　步驟2：標的－預售屋優於成屋

 

　步驟3：型態－生活機能（住宅區中的商店、商業區中的住宅）

 

３、供需圈發展尚未成熟區域

 

　步驟1：地段－老街

 

　步驟2：標的－成屋優於預售屋

 

　步驟3：型態－商業機能（市集店舖）

 

「供需圈」發展的成熟度，代表著該區域是否已開發完成？或是尚在開發進行當中？

 

都會中心，不必解釋琢磨都可以理解；如果是開發已完成的成熟地區，表示該區域的居住人口與住宅的對應已趨於飽和，當地人口對於供需圈內的生活與消費的依存型態可以自給自足，人口結構已呈現穩定的狀態，也可能已經會有「第二代」人口就近購屋的內部需求，且亦會吸引外來的人口進住。

 

而「供需圈」尚未成熟的地區，居民就業機會仍需仰賴其他地區，人口數尚不足以快速消化掉新開發所供給的大量住宅，平時主力人口到外地上班，就只剩下老人與小孩，因此供需圈內缺乏的是「商業機能」，居民的活動與生活仍然會仰賴集中於舊市集。