鼠年想靠「法拍屋」發大財？專家「當心六大地雷區」

記者陳韋帆／台北報導

鼠年到來，新的一年靠甚麼能夠發財呢？房市專家表示，近年房價居高不下，不妨考慮研究一下「法拍屋」，倘若好運撿到便宜又好的房子，不僅可以自住，未來換屋轉手還有機會賺差價，發點小財。

▲近年房市不斷回溫，法拍屋市場也出現連續成長榮景。（圖／記者陳韋帆攝影）

全台房市持續復甦有感，不僅去年買賣移轉棟數近30萬棟，房價也穩健回升，而近年還有另一個新趨勢，就是「法拍屋」市場升溫，據屋比房屋統計，近5年法拍移轉量自2016年4,630件後，已連續3年攀升，截至去年11月又達到4,701棟，將有機會連續3年成長。

但一般人想入手「法拍屋」撿便宜，就要先搞懂甚麼是法拍屋，一般情況，屋主以房子作為抵押，向銀行或民間借款，欠債無法歸還，債主向法院申請強制拍賣不動產，這時候就會流入法拍市場，也就是一般俗稱的「法拍屋」。

▲法拍屋要特別注意地雷區，避免得標後，遇到點交困難窘境。（圖／記者陳韋帆攝影）

屋比房屋總監陳傑鳴表示，由於法院執行法拍是為處理債務糾紛而非營利，「法拍屋」通常就會比市價低，而近年房價居高不下，不少人就想藉由法拍購屋或牟利，但投標法拍屋就要避免踩到「點交困難」的地雷。

陳傑鳴解釋，「點交困難」的法拍屋從法拍公告的「查封筆錄」中，就可查出蛛絲馬跡，「查封筆錄」若出現下列六種敘述，就要特別留意。

▲法院筆錄若寫有第三人租賃關係存在，就要當心遇到屋主「合法占用」。（圖／記者陳韋帆攝影）

一、租賃權的問題：若拍賣標的與第三人有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係，則得標人必須繼續租賃至期滿為止。另外，市場中也有屋主在拍賣前，利用假租賃，造成拍賣後仍合法佔用的情形，投標人需特別注意。

▲拍賣公告若註記「不點交」，代表法院不會陪同得標人取得不動產。（圖／法務部提供）

二、點交問題：民眾購買法拍前，應該住拍賣公告上注意房屋是否「點交」或「不點交」。所謂「點交」就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空，讓得標人可順利取得該不動產。

三、抵押權問題：買法拍屋的民眾，投標購買前需注意該標的「拍定後抵押權是否可塗銷」，如此可避免日後的產權糾紛。

四、優先購買權問題：查明是否有優先購買權人，如共有人、承租人、地上權人、點權人等，這些人將擁有優先購買權，即便民眾投標得標，優先購買權人依然可以用同價優先購買，將可能因此白忙一場。

五、注意產權移轉限制：針對不同標的，如國宅、原住民保留地等，投標人應先確立本身是否具有取得資格，再行投標。

▲房屋若有瑕疵，得標人將無法請求賠償。（示意圖／資料照）

六、法拍屋瑕疵問題：依照「強制執行法」規定，法拍屋的買受人沒有「物之瑕疵擔保請求權」，如果法拍屋存有瑕疵，如破損、漏水等，得標人將無法因此請求賠償。

這麼多問題還能靠法拍買到房子甚至發財？陳傑鳴說，法拍屋進入2～3拍後，拍賣底價通常是市價8折以下，所以對於自住客而言，首先鎖定自己想要的房子類型，排除上面六大地雷後，再審慎評估，當然有機會用便宜的價格買到理想的房子；再加上近年房市回溫、房價回穩，自住數年之後再轉手換屋，賺到差價的機率自然不小。