記者陳韋帆／台北報導
房價居高不下，繼承房子比例連年攀升，據內政部統計，平均每3筆房屋移轉就有1筆是繼承而來，而一名30歲的林小姐，就煩惱該與哥哥如何共同繼承房產，向地政士全國聯會副執行長蕭琪琳詢問。
▲林小姐表示，自己與家人煩惱該如何繼承房產。（圖／蕭琪琳授權提供）
林小姐說「家裡屬於小康家庭，爸媽努力工作就是希望幫助自己與哥哥買房，但現在就遇到一個問題，就是房子到底要登記在父母名下，還是要登記在自己與哥哥的名字比較好。」
▲蕭琪琳說，用贈與、繼承都會出現許多稅金問題。（圖／蕭琪琳授權提供）
蕭琪琳分析，倘若父母用自己名字買房，非常單純，但未來過戶時，就會發生很多稅賦問題，父母若健在就開始處理，就會需要「贈與稅、增值稅、契稅」，如果是持有時間短，就開始轉移，又會發生「房地合一稅」。
▲父母在世時，雖規畫一人一間房，但法律上其實是分別各持有每間房的二分之一，容易造成糾紛。（圖／蕭琪琳授權提供）
倘若等父母離世後繼承，稅賦則是最低，但倘若短時間內，子女又要賣屋，一樣會發生「房地合一稅」問題，他說，「房地合一稅」在近期實務經驗上，確實殺傷力極高。此外，在未來父母離開後，繼承並非一人一間房，而是每間房兩人各持有二分之一，房子要怎麼分也容易造成兄妹失和。
▲可以用贈與稅的免稅額，送給兒女頭期款，讓兒女自己買房。（圖／蕭琪琳授權提供）
蕭琪琳建議，爸媽乾脆第一年利用贈與稅的免稅額，先各別送哥哥各220萬元、共440萬元，哥哥就會有自備款購屋；第二年則是將440萬元送給林小姐，同樣也可以再買第二間房子，以目前房貸7～８成換算，約可買到1,200萬元～1,500萬元的房子。
▲有了頭期款後，子女房貸申請時，父母可以做保證人，銀行就會比較容易核貸。（圖／蕭琪琳授權提供）
但這時候就會有房貸問題，蕭琪琳說，只要父母為子女做保證人，銀行通常就會核准；此外，倘若父母擔心房子送給子女後，才發現子女不孝，在房子登記完畢後，將「不動產自益信託」給父母。
▲若擔心子女取得房產後不孝，可辦理「不動產自益信託」，掌控房子的管理使用等權利。（圖／蕭琪琳授權提供）
蕭琪琳解釋，「不動產自益信託」後，管理、使用、收益、處分的權利等同交給父母，等到有一天父母放心了，再把信託塗銷後，就可以免稅移轉到哥哥、妹妹名下。
他最後補充「信託登記與塗銷，委託地政士辦理的話，各別約1萬多元，相較龐大稅金與不放心，其實相當便宜划算，建議大家可以這樣做。」
▼【永豐建經】把不動產登記給子女有什麼風險？代書、地政士、蕭琪琳（影片來自YouTube－永豐建經頻道，若遭移除請見諒）
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