房仲專家教您用SWOT分析看屋重點

2020/05/07 19:46:00

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▲疫情吸引精準買家出手房仲專家教您用SWOT分析看屋重點（圖／21世紀不動產）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，美國啟動量化寬鬆，同時帶動了全球利率走低趨勢，銀行更是大推房貸優惠融資，刺激首購族以及剛性買家需求，21世紀不動產七期河南店經理沈政興直言，疫情雖然影響看房的人氣，不過卻反而不影響買氣，紛紛吸引精準購買型的買家出手，21世紀不動產企劃研究室特別整理以下看屋該注意的要點，讓民眾在疫情嚴峻的情況下也能精準出手，買到自己屬意的家。常見於企業策略及個人的優劣分析方法SWOT分析，在挑選房屋上也可以應用到，就像SWOT分析的「內部條件」與「外部條件」，首先可以先分為房屋本身的條件歸類為「內部條件」，房屋所在的外在環境的條件則是「外部條件」，民眾在看房時也可以為每個物件列舉這樣的SWOT分析，來挑選出最適合自己的房子。

房屋自身條件影響居住舒適度

房屋本身的條件則又細分屋內與屋外，屋內狀況是最直接關係到將來的居住起來舒不舒服的因素，尤其是屋齡較久的中古屋，屋內有狀況的可能性比較高，要多留意以下幾點，包括牆壁是否龜裂、屋內是否漏水、測試水龍頭或是馬桶給水、排水是否正常、採光是否充足、是否有西曬問題等格局上的考量都會直接影響未來居住的舒適程度；接下來看到屋外狀況，所謂的屋外狀況泛指的是居住空間以外但仍算是房屋本身條件的區域，由外往內第一眼就可以看到的建築物外牆，牆壁是否有裂縫或是漏水、磁磚是否脫落，大樓整體是否歪斜，再來就是社區大門，是否歪斜、開關正常、鎖頭安全性、是否生鏽過於老舊，接著是樓梯間，檢視有無異味、採光是否充足、牆面是否有壁癌、裂縫，電燈是否正常。

▲21世紀不動產業務沈政興表示疫情雖然影響看房意願，但不影響買氣（圖／21世紀不動產）

再來是公共設施，購屋時都有所謂的公設比，便是房價中包含了公共設施的費用，因此在看房子時也必須同時勘查，常見的公共設施通常包含以下這些：安全設施、中庭花園、電梯、游泳池、運動設施、遊樂器材、停車場、大廳，這些公共設施還會涉及管理維修費，包括是否有管委會統一管理，以及管理維修費是如何分攤，通常社區管理費是以坪數計價，該戶的坪數越大則管理費越高，以此類推。再來看到安全設施就必須檢視是否有頂樓加蓋、逃生設備以及滅火器的狀態、逃生梯的動向、防火、防盜方面建築物本身有哪些應對措施，例如煙霧感應器、保全設施等等。再來是停車場，一般來說公寓或大樓通常將地下室作為停車場，但有些房子的停車位是隨戶搭贈的，有些卻是需要另外購買，這樣就牽扯到停車位的產權問題，因此在購買房子時必須注意地下停車位的產權狀況。此外居住樓層也會影響房價，在購買公寓產品時，通常一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層，因此一樓及最高樓層的用戶通常可以有一樓空地及頂樓的使用權，作為加蓋或其他用途，然而也容易引發頂樓與一樓空地的所有權的爭議。

房屋「外部條件」影響房價及轉手難易度

看完上述的「內部條件」接著就來看房屋的「外部條件」，首先可以依照交通與位置來看地段以及地點，通常地段的好壞會影響房子的身價以及漲幅的可能性，購買時必須依照自身是要自住或是投資的需求來選擇，住家附近的生活機能完善與否關係到生活的便利性，包括學校、醫院、購物中心等，但相對地，價格也會相對不便宜，好的生活環境不只包括健全的生活機能，也要觀察包括以下4項影響生活品質的要點：衛生、治安、噪音、鄰居素質，此外更要留意有無「嫌惡設施」，例如高壓電塔、焚化爐、垃圾掩埋場、殯儀館、墳墓、宮廟、加油站等。最後21世紀不動產企劃研究室提醒民眾，無論是透過仲介或是與屋主自行購買，找到自己喜歡的房子後，切記一定要親自前往現場看屋，且最好多看幾次，以免有些屋況的問題是不容易注意的。