恐怖平衡！用2百萬買到千萬房　專家：3年後恐現斷頭潮…

記者陳韋帆／台北報導

買房子讓房客幫你繳房貸！低利時代來臨，房貸利率僅約1.35％，市場開始出現不少投資人打著如意算盤，利用超低房貸利率，讓房客一路幫忙房貸繳到結清，這樣真的可行？屋比房屋總監陳傑鳴表示，這樣的恐怖平衡，恐怕到了3年寬限期一結束，就會湧現一片法拍屋與斷頭潮。

▲ 沉寂一時的「讓房客養房」歪風，在低利環境下又開始湧現。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴表示，過去市場上常有的「讓房客養房」歪風在近期又有增長趨勢，舉例而言，以購買1,000萬、貸款800萬、利率1.35％、30年期、3年寬限期的房貸專案來說，寬限期期間每月只要繳息9,000元。

再以一間房子投報率3％換算，每月租金可回收2.5萬，相當於投資人每月還能多收入1.6萬元的現金，即使3年寬限期一過，恢復到每月繳交2.95萬元的房貸，扣除租金後，也僅需要繳交4,500元。

▲ 一般民眾對於隱藏成本並不瞭解，貿然投入有可能會慘賠出場。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

看似穩賺不賠的做法，背後卻隱藏相當大的風險。陳傑鳴解釋，一般民眾對於「包租公」的專業以及背後風險並不瞭解，例如購屋後「裝修」、「維護」等費用，以及服務房客所需要花費的時間成本。

陳傑鳴指出，職業房東通常擁有自己熟悉的工班、水電，甚至是直接全部都交由熟識的仲介統一管理，在尋找房客時，也透過仲介處理，省去不少管理時間，但實際上中間也難免會有「空租」，甚至遇上「租霸」的問題。

▲ 倘若房價走跌加上空租問題，就有可能面臨法拍、斷頭窘境。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

此外，近年台灣不少商圈、學區面臨倒閉危機，例如東區的沒落、大學的倒閉，就有可能讓「空租」機率大幅提升，所以購屋前必須衡量，自身是否有辦法確實支付所有房貸，不能預設一路順暢的收租抵房貸。

陳傑鳴說，還要考慮到「房價漲跌」問題，假設千萬房、年投報率3％，3年後房價跌一成，等同於房租收益都不夠貼價跌，加上銀行利息、買賣成本等支出，等同賠了夫人又折兵，最慘狀況就是過度高估自身還款能耐，最終導致法拍，提醒購屋人還是回歸自住理性需求才是正途。