砸千萬買新店房剩10萬保留款　專家：「2武器」可自保

記者陳韋帆／新北報導

買房子動輒千萬，但實例上卻有不少人遇到「非交屋不可的狀態」，一名男子向《三立新聞網》投訴，近日購買新店某在地建商的建案，約1,500萬房子，保留款5％共75萬元的合約細項，竟被更改成10萬元，相當擔憂未來驗屋時，如果遇到「瑕疵問題」，這麼少的保留款，根本沒有辦法對抗建商。

▲購買預售屋必須掌握簽約、驗屋兩大關鍵時機，消費者才能自保。（示意圖／陳韋帆攝影）

屋比房屋總監陳傑鳴表示，其實消費者購買預售屋時，最常碰見的「保留款」、「瑕疵」、「交屋」三大問題，必須掌握「簽約」、「驗屋」兩大關鍵時機，就能夠擁有武器對付不肖建商，倘若不幸對簿公堂，至少也有武器可以自保。

▲內政部規定預售屋必須有「5％保留款」，簽約時必須特別注意。（示意圖／陳韋帆攝影）

一、簽約時必須留意「5％保留款」項目。實務經驗上，不少建商都會直接改成其他金額，甚至主約寫了5％，結果在附約又加註磋商內容調整，但實際上就是違反內政部規範，是可以檢舉的，但建議簽約時最好就先留意該細項，倘若發現違規後，建商仍不願更改，乾脆就別買了，避免衍生其他糾紛。

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，在修繕期間內，買方有權利在自備款的部分保留5％，作為交屋保留款，在確定完成修繕、雙方複驗合格後再支付。

▲初驗就請驗屋公司把關並寄出存證信函，建商擺爛時才有所依據。（示意圖／陳韋帆攝影）

二、初次驗屋時就請專業的「驗屋公司」把關，不少實務經驗上，在「初驗後的復驗階段」結束後倘若消費者不交屋，建商或代銷就會來電告知「銀行貸款必須依合約日期撥款，否則就會構成違約。」也就是告訴消費者，你再不交屋，就要賠錢或者上法院了。

但事實上，驗屋不過是可以不交屋的，從法律層面了解，根據《民法355條》「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」

陳傑鳴解釋，簡而言之，關鍵就在於「初驗階段」時，最好請專業的驗屋公司，一次將所有瑕疵以錄影、拍照等方式做證據保全，並發出「存證信函」限期改善，倘若建商擺爛、逾期未改善，消費者因此不願交屋，未來對簿公堂，消費者就會有所依據，構成違約機率大幅降低。