獨家／軍公教房貸竟遭拒！專家：有可能　一張圖可看出問題

記者陳韋帆／台北報導

買房子之後，房貸時常困擾著購屋族「該怎麼貸才好？」一名網友在PTT　home-sale中指出，一名軍公教友人30多年老屋，想透過房貸進行整修，找了許多銀行都被婉拒。屋比房屋總經理葉國華接受《三立新聞網》專訪指出，其實在台灣30年房子不算老，推測是房子本身有其他狀況，否則應可貸款7成以上。

▲網友指出，軍公教友人30年老屋想要房貸，遭多家銀行婉拒。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

該名網友指出，軍公教友人30年老屋想透過「房貸」取得資金翻修，銀行人員似乎不願辦理，並鼓吹他辦理公教信貸，找了幾間銀行似乎狀況都差不多。網也從此推測出空屋率高的原因「無論買賣、自住，老屋都勢必要整理修繕，但銀行不喜歡老屋抵押，所以沒錢修繕，老屋只能一直放著。」

▲葉國華指出，30年以上老屋在台灣相當普遍，除非有特殊情況，才有可能遭拒貸。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

葉國華表示，正常來說，同地段、同區位、同屋況，確實房子越老，貸款條件就會越差。不過，台灣30年以上老屋早已超過400萬戶，除非是6年內的新成屋可貸款至7~8成，30~50年屋齡的房子，通常都在7成左右。據市況，通常只有50年以上的「超老屋」，才會導致貸款成數驟降至5~6成以下。

不過，針對網友情形來說，軍公教屬於銀行最受歡迎的客戶之一，但也並非是不可能發生的，通常30多年屋齡房子，遭拒貸，有以下幾種情況。一、屋況極差，例如海砂屋、漏水、輻射屋等情況；二、地段極差，例如在田中央，周邊都無生活機能；三、並非合法建物。

▲目前台灣老屋多，50年以上老屋較有可能造成房貸成數驟降。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

此外，葉國華也指出，其實不同的房屋結構，也會有不同耐用年數，例如常見的RC、SRC、SC，耐用年數約為60年；公寓、透天常用的加強磚造，耐用年數則僅約為52年。

因此，為避免貸款給屋齡過大的老屋產生放貸風險，目前一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50~60年，若屋齡太高，就可能出現可貸款年限較短、成數低還有利率較高的狀況，甚至銀行不願意成作貸款的情形。

▲2020年Q1~2021年Q1屋齡放貸成數與利息。（圖／屋比房屋提供）

根據聯徵中心資料就可發現，2020年Q1~2021年Q1超過屋齡30年以上的申貸案件，平均核貸利率約1.6%，就比屋齡6年內新屋的1.44%，高出約0.16個百分點，貸款千萬一年就會多出1.6萬的利息支出，顯見老屋貸款條件真的有比較差。

不過，老屋想讓貸款條件變好，也並非全然無解，葉國華指出，目前內政部推廣的「整建維護」（俗稱老屋拉皮）就有可能增加貸款成數，不過，若推算其維護成本，也不見得真正划算。

葉國華建議，民眾如果要買老屋，必須先看自己是否有承擔無法貸款的成數與修繕費用，並評估後續修繕費用是否划算，還有老屋是否具有都更效益等條件，整體綜合評估後，再依照自身狀況及需求來判斷，是否該棄老屋而購買新屋。

▼網友提到，一名軍公教友人，30年房屋貸款屢遭銀行婉拒。（圖／翻攝自PTT　home-sale版）

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