票「房」毒藥翻身！地上權重出江湖　住展：房價漲到上天堂

記者陳韋帆／台北報導

地上權住宅推案潮捲土重來！根據住展統計，台北市今年共推出3個地上權案，中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」，創大台北地區單年次高紀錄。住展雜誌研發長何世昌表示，地上權過往被視為票「房」毒藥，但由於房市回升，故建商轉向積極推案。

▲何世昌指出，今年房市購買需求、價格皆有回升。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

何世昌指出，今年地上權建案推案潮重現的主因，一來是房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，部份地上權案慘套多年後已經解套，先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

▼▲業者趁房市大好，積極推出地上權案，推案數已創歷年次高。（圖／住展提供）

多年前住套房　房價漲上天堂

2013年、2014年是前次多頭景氣最高峰，當時國產署趁勢推出許多設定地上權案，引起各路建商瘋狂出高價競標，殊不知景氣很快地反轉下修，業者現標現套。這段期間標脫的地上權案，因房價修正的緣故讓開發利潤縮水，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。

住展雜誌統計資料顯示，2015年以來地上權推案十分低迷，2015年至2020年的六年之間，僅有兩個地上權案推出，且大部份年度都掛蛋。但因今年房市景氣持續復甦的激勵，睽違多年之後終於重新見到地上權建案推案潮，其中還不乏「住套房」多年的開發案。

今年來大台北地區共推出3個地上權住宅案，分別是中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。雖然三筆地上權案總案量僅約18億元，量體並不算大，但若以建案數量來看，已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄，僅次於2014年的5個。

▲現有的地上權案主打中小坪數、買比租划算，並盼解決過去問題。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

產品與銷售面　出現四大轉變

何世昌分析，地上權住宅案經過多年市場洗禮之後，產品規劃與銷售訴求都有些改變。

一、大坪數房型消失了。過去，有些地上權案規劃50坪以上、稍大坪數的換屋房型，甚至是70坪以上的大坪數房型，但事後證明大坪數房型是「毒藥中的毒藥」，中小坪數成為唯一歸宿。

二、建案銷售策略也產生改變。前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」，但由於地上權建案投資優於自住的關係，業者轉為訴求收益性與功能性；例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元左右的低門檻，入住台北市中心。

三、解決貸款面的缺點。為了避免貸款不易與成數偏低等問題嚇走消費者，今年推出的三宗地上權案，皆提供最高七成銀貸方案，與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。

四、業者汲取先前地上權案消費爭議經驗，部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。

▲何世昌提醒，簽約前必須詳閱說明書，才能避免消費糾紛。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

何世昌認為，今年地上權建案多在三級警戒降級後才開賣或強銷，銷售成績是否能夠開出紅盤有待觀察；由於接下來國產署將持續釋出多筆地上權土地標售案，而消費者接受度與銷售率高低，勢必影響標售結果。

雖然地上權建案具有「相對一般建案便宜、出租投報率較高」兩大優勢，不過，何世昌也提醒，消費者簽約前最好先詳閱契約內容與計算清楚持有成本，以免日後衍生消費糾紛。

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