獨家／欠租不搬家！專家列「租霸」三大類型　全部一招破解

記者陳韋帆／台北報導

▲葉國華列出租霸三大類型，並提供破解方式。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

近年都會房價居高不下，租金更是連年上漲，讓人興起當包租公、包租婆的想法，不過，出租過程中，由於房東與租客立場不同，二者間的糾紛時有發生，房東管理其實相當辛苦，特別是如果遇到「租霸」更是苦不堪言。對於，常見的租霸有哪些，房東又該如何保護自己的權益？對此，屋比房屋總經理葉國華指出，房東與房客之間最常遇到的租霸糾紛主要有惡意欠租、賴著不走、損壞房屋等三種類型，建議房東慎選訪客，同時在租屋前務必完善契約，避免不必要的麻煩。

葉國華指出，面對租期未滿前惡意欠繳房租達兩個月以上的租霸，依據民法第440條，房東可以終止契約、收回房子，不過，需要特別留意的是，如果房客有支付押金，依土地法第100條第3款規定，房東還要先用押金抵償房租，也就是說，租屋預收的押金如果是兩個月，則房客合計欠繳4個月的房租，房東才能合法收回房屋。

還有一種租霸是租約到期後卻不肯搬走，這種情況下，房東一定要在租約屆滿前就明確告知房客不再續約，並保留好通知房客的相關憑證，因為依據民法第451條規定，假如租期屆滿後並未換約，且房客繼續承租，定期租約將會自動轉為不定期租約，此時房東再想收回房子，往往還需額外支出一筆補償搬遷費用。

葉國華指出，如果房客欠繳房租或到期不肯搬走，甚至避不見面，很多房東可能會採取斷水斷電、換門鎖，甚至破門而入等方式強制清理房間、驅離租客，但是如此一來就有觸碰刑法的嫌疑，恐會賠了夫人又折兵。建議房東保留好與房客的聯絡憑證，通知房客在約定期限內取回遺留物，否則視為拋棄物品所有權，而且最好在社區管理員、里長等第三方人證的陪同下清理房間。

另外，房屋損壞也是租房中常見的糾紛之一，部分奧房客不僅不愛惜房子，甚至還會惡意損壞房屋。對此，依據民法第432條規定，房客有善盡使用、保管房屋的責任，如果房客不按契約約定、房屋性質而不當使用房屋，造成房屋毀損，房東可以依民法第184條主張房客承擔損害賠償責任。

最後，為了避免事後糾紛，建議房東可以在租房前通過篩選租客和完善契約等方式最大程度地保障自己權益。房東可以通過詢問租客的年齡、職業、租房動機來初步對房客進行判斷，一般來說，有固定收入的上班族穩定性相對更高。而且，房東應在租房前盡可能地完善契約細節，如：欠租、養寵物、訪客限制、違約規定，這樣日後產生糾紛時才有憑有據。此外，建議房東把租房契約拿去法院或民間公證人辦理「公證」，這樣房客如果產生違約行為，房東無須訴訟就可請求法院強制執行，可以省掉不少麻煩。