撰文／馬斯克（新新聞）
軍宅市場是一個封閉的生態系，由少數的仲介人員專門經營。這類仲介若不是具眷戶背景，就是在眷村打滾多年，所以人脈關係佳、訊息掌握度強，只要有承購戶想賣，仲介背後若有金主可能會自己吃下，或者聯繫互相配合的投資客，詢問有無購買意願。
近來國民黨副總統候選人王如玄買賣軍宅議題，炒得沸沸揚揚。所謂的「軍宅」，其實是個俗稱，實際名稱是老舊眷村改建宅。因舊眷村改建宅承購資格僅限原眷村內的軍眷戶與志願役軍（士）官、兵購買與中低收入戶，所以俗稱作軍宅。
買賣權利獲利動輒上百萬元
假如某一地眷村改建後，經申購程序後仍有餘屋，則稱為「零星戶」，依《國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法》第二條規定，申購的資格就會放寬到「現任職於國防部與所屬機關（構）、部隊及學校，且服役滿四年之志願役現役軍（士）官、兵」。大抵上說來，具軍人身分才具申購資格。
無論是原眷戶配售或零星戶申購，都是直接向官方購買，屬於「第一手」。但每項改建案在原眷戶配售完畢後，所餘之零星戶已不多，而其他符合申購條件的承購人就只能靠抽籤選出幸運兒。在僧多粥少的情況下，中籤率不高。尤其是大台北的軍宅價差更大，搶破頭也難搶到，抽十幾年還不見得抽得到一戶。
因為官方出售軍宅是用營造成本價出售，所以價格極低，與市場行情相差甚大；若是坪數愈大，價差達近千萬元都有可能。如此龐大的利差誘惑，根本是房市投資客眼中的肥羊，只要左手進、右手出，獲利起碼上百萬元，所以早已成為投機炒作的標的。
炒作軍宅關鍵在人脈與風險控管
炒作軍宅要賺得多，就必須向第一手的承購戶購買「權利」（指獲得軍宅配售權利，而此時軍宅尚未完工），買進等到成屋閉鎖期滿五年可轉手後再賣出賺價差。但一般人難得其門而入，關鍵在於「人脈」與「風險」。
從實務操作上來講，因軍宅第一手承購戶幾乎都是軍眷，所以投資客若想卡位，首要條件就是熟識眷村原住戶。因為軍宅套利空間大，承購戶若想在第一時間轉手賣掉，會很快被周邊人士吃下來，肥水極少流到外人田。
另一種情況是，有少數仲介人員專門經營軍宅市場，這類仲介若不是具眷戶背景，就是在眷村打滾多年，所以人脈關係佳、訊息掌握度強，只要有承購戶想賣，仲介背後若有金主可能會自己吃下，或者聯繫互相配合的投資客，詢問有無購買意願。
房地產業內人士指出，因為軍宅套利空間大、但風險偏高、手續繁冗，所以仲介不太可能詢問一般買家，通常只會與有合作經驗的投資客聯手，而且因為合約可能日後會發生糾紛，所以通常都有法律顧問參與其中。
再者，按《國軍老舊眷村改建條例》第二十四條規定，「因由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」承購戶若想在五年閉鎖期內出售，一旦被舉發可能會被取消資格，當然不能大張旗鼓，而是會透過熟識的人來轉介。
軍宅淪為小圈圈投資客玩物
所以炒作軍宅，可以說是小圈圈內的資金遊戲，沒人脈就難打入這塊市場。從軍宅投機交易的概況，可以大膽推測國民黨副總統候選人王如玄購買軍宅一事，若謝惠珍是中間人（或仲介），則王如玄就是「合作」緊密的投資客；若說無炒作因子存在，似乎是說不過去？
再來，就是有關「風險」的部分。雖然炒作軍宅潛在獲利空間極大，但風險卻比買賣一般住宅高，原因就出在炒軍宅是買「權利」，而非實體不動產。所謂的「權利」，是指申購戶出讓配售軍宅的權利，權利金的多寡，則視坪數大小與地段房價而定。
承購戶出售軍宅權利後，買方與軍眷戶簽訂契約（通常是一份租賃契約、一份買賣契約，租約期間持有稅費由買方承擔），買方付一筆簽約金（權利金）。在軍宅興建期間，軍眷戶不用繳納工程款，該款項通常由買方支付。最後還有一筆尾款，係等到成屋後再交付。
有一點要注意，雖然買方向軍眷戶購買權利，但卻不保證房子能過戶到自己名下，因為「權利買賣」存在極高風險，若軍眷戶反悔，買方可能一無所有。
圃，向七海官邸前侍衛官洪篤昌購買台北市延壽街「平安新城」權利，約定五年後過戶。但洪拒辦抵押權登記與信託登記，反指胡所持委託書是假造的，並稱五年內轉售軍宅不合法規。
賣方若反悔買方可能血本無歸
惟北院法官認為，《眷改條例》是行政法，不能規範私權糾紛，以行政法不能規範私權為由，判定洪篤昌敗訴。在這個判決中，買方胡幼圃勝訴，算是幸運的例子；但即使勝訴，仍必須經過漫長的訴訟程序，才能把房子拿回來，而其他訴訟法官可能以「私法不逾公法」為由，判定買方敗訴，這就是風險所在。
過去買方為確保債權，會在他項權利部分設定抵押。現在炒作軍宅的投資客，為避免賣方反悔不認帳，在簽約後多會進行「信託登記」，以確保債權能夠收回。至於「預告登記」或者「契約公證」，則仍有適法性疑慮；因為軍宅權利買賣違法，所以作預告登記或公證能否成立，全看法官自由心證。（更多文章，請見《新新聞》第1500期，或參考新新聞官網）
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