獨家／購屋新趨勢！專家慎重警告：預售怕爛尾、成屋怕爛房

記者陳韋帆／綜合報導

▲葉國華表示，買預售屋就怕爛尾，買新成屋就怕爛屋。（示意圖與本文無關／記者陳韋帆攝影）

即使打炒房法案「預售屋禁轉」尚未通過，仍在政院9月待審，全台卻已紛紛出現轉售潮，也有不少建商延遲推案，採邊建邊售、先建後售的方式。對此，屋比房屋總經理葉國華提醒，目前在成屋銷售比例逐漸攀升的情況下，雖然是所看即所得，但購屋時仍要留意「看不到、摸不到的東西」，例如漏水、合約保固、建商體質等，建議購屋前，除了打聽建商風評外，看屋時就找專家陪同也相當重要。

葉國華表示，新成屋買賣與預售屋最大的不同，就是預售屋僅憑一紙合約，當下買的其實是權利，待成屋、交屋移轉後，消費者才是真正取得房子，期間，如果建商體質不良，直接倒閉或捲款脫逃，就會成為大家最怕的「爛尾樓」，在目前工料不斷攀漲情況下，就必須特別留意這種事情發生的可能性。

那目前不少建商開始轉向成屋銷售，是否就可以避免這些問題？葉國華說，「成屋買賣，只要產權正常移轉，確實就不會碰到爛尾問題，但，還是要留意，『合約內容、保固機制、自備款』三大重點。」

▲新成屋買賣合約規範就如中古屋，消費者必須特別留意合約細項。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

葉國華說明，預售屋的買賣合約，正常的建商、代銷使用的是「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」；新成屋則是使用「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，兩者權利義務並不同，所以消費者購屋前，一定要對於合約內容細看再三。

購買成屋時，民眾最怕就是碰到瑕疵物件，由於成屋買賣，並未有明文規範保固期限，所以建商或代銷，銷售成屋時，多是參照預售屋「1年防漏、15年結構保固」來延伸制定，例如，某預售案銷售依規範合約上寫「1年防漏、15年結構保固」，但成屋2年後銷出最後一戶，就有可能改成「1年防漏、13年結構保固」。

但，由於成屋買賣沒有明文規範，消費者觀念上，或許會認為同樣是跟建商買的新房子，事實上，就跟買賣中古屋一樣，倘若碰上房屋瑕疵，僅能5年內依《民法》第365條主張「物之瑕疵擔保」請求權來維護自己的權益，若碰上不負責任的建商，就是回歸到消費糾紛，僅能靠自己提告。

葉國華指出，「這件事情最慘的是，你如果是透過房仲買賣中古屋，碰上物之瑕疵，消費者除了可向屋主訴求，房仲也必須承擔一定責任；但倘若是向建商購買的新成屋或新古屋，訴求對象就僅有建商，倘若碰上惡意亂蓋、偷工減料的一案建商，即使官司打贏，恐怕損失也難以要回。」

另外，購買預售屋及成屋，自備款也有很大的差異，預售屋可以根據工程進度分批繳納自備款，購屋門檻相對較低。而成屋因已建成，購屋民眾需要一次性繳納自備款，再加上後續裝潢、還房貸的壓力，購屋民眾的資金壓力自然相對較大，因此建議打算購買成屋的民眾，應提前做好財務規劃，評估好預算。

▲葉國華提醒，選擇商譽良好、經營穩定的建商相當重要。（圖／記者陳韋帆攝影）

最後，葉國華還提醒，除上述合約內容、保固規定、繳款方式有所差異外，對於購屋買新成屋，在購買建商新成屋時，購屋民眾可以通過向已購住戶、管理員先行打聽，了解社區財務及管理狀況，另外，購買後也可請專業的驗屋業者幫忙驗屋，以此降低買到瑕疵物件的風險。此外，選擇商譽良好、經營穩定的建商，也可以獲得更優質的售後服務。

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