獨家／爛尾、斷頭潮將至？便宜搶法拍屋　專家列五大地雷區：別踩到了！

記者陳韋帆／台北報導

▲陳傑鳴表示，想要搶標法拍屋，首先要學會避開地雷區。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

近期房市上傳出建案爛尾，還有不少投資客拋售預售屋消息，根據過往經驗，部分物件就有可能流入法拍市場，許多眼尖的網友開始關注「法拍屋」，盼能從中撿到便宜，對此，元宏不動產加值服務平台研究總監接受《三立新聞網》訪問指出，「法拍屋地雷不少，不小心踩到，就有可能不賺反虧，不熟悉法拍屋的消費者應當留心。」

陳傑鳴表示，法拍情況層出不窮，關鍵就是投標前，應當先詳讀「查封筆錄」就可見端倪，預防踩到地雷。一般來說有「點交」、「租賃」、「抵押權」、「優先購買權」、「移轉取得資格限制」五大地雷區。

「點交」是指物件拍定後，法院將擇日與拍定人至標的物點交清空，讓拍定人可順利取得不動產；反之，註記「不點交」，通常就是有「無償使用」、「租用」及「共有持分」的問題，一般人通常拍下標的物後，會變得不知該如何使用。

「租賃」倘若筆錄中有註記租賃字樣，若是打算自住的人，就要避免此類標的物，倘若債務人或屋主，本與第三人存有租賃關係，即使你標下該物件，也必須等待租約期滿，方能取回房屋。另也有不少遭法拍屋主，刻意利用假租賃契約，意圖合法占用房屋的情況，所以投標人必須特別注意。

「抵押權」過去偶有債務人都有正常繳納銀行貸款，卻因普通債務人查封了債務人的房屋，就有可能出現拍賣公告註明「拍定後抵押權不塗銷，可由價金中扣抵」。不過，此項問題在85年修法後，抵押權改採塗銷主義，全部規定一律拍定後塗銷，所以正常來說，現在較難見這樣的問題，但建議仍須留意該項目，避免意外。

「優先購買權」，民眾投標前須先查明是否有優先購買權人，如共有人、承租人、地上權人、典權人等，這些人將擁有優先購買權，即便民眾投標得標，優先購買權人依然可以用同價優先購買，有可能因此白忙一場。

「移轉取得資格限制」，例如國宅、原住民保留地等，投標人應先確立本身是否具有取得資格，再行投標，否則即使價格對了，拍定後仍會因不符資格，導致無效。

最後，投標人也要注意，依照「強制執行法」規定，法拍屋的買受人沒有「物之瑕疵擔保請求權」，如果法拍屋存有瑕疵，如破損、漏水等，得標人將無法因此請求賠償。

陳傑鳴說，上述五大地雷也不過是冰山一角，建議消費者若有興趣，應先諮詢可信任的相關業者，再決定是否行動。此外，參與法拍競標的人越來越多，也導致標脫價格日益攀升，想從中買到便宜房屋，事前功課勢必要做的更足。

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