營建成本漲幅大　都更危老重建也卡關

2023/01/10 17:48:00

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文 / 戴雲發

缺工、缺料的問題持續燃燒，營造成本漲幅大，都更或危老案的推動受到波及，尤其是目前興建中的都更或危老案，大多是2~3年前就已協商完成，這些在先前和地主談好合建比例或委建條件的建商或開發公司，因當初預估營造成本時沒預料到成本會在短時間內有如此大的漲幅，或因找不到工人，使得發包困難、擔心成本過高會出現財務問題等等因素，遲遲不敢輕易申報開工。因此，當前營建成本的上漲，加上缺工問題難以解決，的確對重建案造成很大衝擊。

在這個狀況之下，建商可能會採取與地主重新談條件，或是提高建築融資，若與地主或銀行皆無法達成共識又真的負擔不起，建商可能就會選擇繼續讓該案件遲滯或是直接放棄承接，更糟的是在建造過程中資金周轉失靈導致公司直接倒閉，如果又沒有完善的信託或續建機制，地主們就要經過漫長的程序甚至訴訟才能再次啟動興建。

當然目前也有合建或委建之案件由有財力之建商或團隊承接的案例，不過之前已簽約的合約及內容，新建商或團隊不見得會全部買單。當新舊建商及團隊都想從中獲利時，反倒讓地主們可分配之權益變得更少，此時承接之建商或團隊是否有能力完成重建，值得地主們深思。

不過，有礙於現在的成本，地主較難得到與過去相同的合建比例，建商也要評估本身公司的狀況，在希望能夠維持商譽、形象並且永續經營的狀況下，若地主要求的比例過於不合理，建商不願意冒此風險，也是會造成談判破裂。如果地主遇到開出超完美條件的建商，也別高興得太早，可能還是要查清楚建商是否有財務問題，避免後續出現販售幽靈預售屋、建造房屋使用便宜又品質不良工料的狀況，倘若新屋蓋好沒幾年就開始出現瑕疵，該建商又因財務狀況倒閉、一案建商，後續建築物的維修、保固等事項地主反而更是求助無門。

不只是區域、地段、房價，土地持分、使用分區、臨路條件、基地大小、周邊是否有嫌惡設施等等都會影響能夠分配的多寡，地主應實際了解自身持有的價值，重建就能更加順利。

在基地條件不理想，合建比例不夠滿意的情況下，此時地主就可以考慮以「自主更新」、「全案管理」的方式進行重建，整個重建過程由各方專業廠商共同合作完成，建議地主找有實際成功案例經驗的專業團隊來協助辦理，不只是建築規劃及營造施工品質部分，包括銀行土地建築融資貸款、周轉金、信託、建築經理公司、節稅到最後的買賣流程等事項，皆有專業人員負責把關，避免重建過程中發生問題。提醒地主不要僅透過媒體聳動的標題獲得不見得正確的觀念，以為只要重建都能換回原室內面積（一坪換一坪）、重建不用付錢甚至還能賺錢等，這些並非不可能，但不是人人有機會，這些前提必須是基地條件和房價因素互相搭配才能夠做到的。

在漫長的重建之路中，所牽涉的法規與相關事務相當繁瑣，地主不論採取何種方式重建，都應清楚了解自身所持有的房／地之真實價值、合理條件為何，亦可以尋求專業人員的評估，確實了解並接受現實後，更能挑選出良好的廠商，溝通也能更有效率。房屋不僅是一項重要資產，更是安生立命的居所，要能夠住的安全、舒適才是老屋重建最大的目的。

（圖／翻攝自住展房屋網）